茂名市香塘小区项目投资可行性研究报告方案2.pptVIP

目 录 第一部分：项目概况与背景 第二部分：房地产投资环境分析 第三部分：房地产市场分析 第四部分：项目定位 第五部分：项目经济效益分析 1.2、地块现状 1.3、地块四至 1.4、地块周边情况 2、地块规划简介 4、在售楼盘分析 文化广场板块 茂南区板块 茂名的商业中心圈集中在光华南路与双山三路交汇处1公里范围之内，是茂名传统的商业中心，具有很旺的商业氛围，聚集威威商业步行街，国美电器、国城百货、聚佳购物广场、服装、茂名国际、花园酒店等茂名本地极具影响力的大型百货商城及星级酒店。 2、商圈结构及分布： 茂名的商圈比较集中在旧城区，最中高低档及当地的品牌商业都集中在双三路的主要街道，该商圈所经营的品类丰富、集中，是茂名消费、购物、娱乐人流最为聚集的地方，具有较强的辐射力。 　 　　　　高凉中路与油城八路文化广场附近，该商圈由于得到世界500强沃尔玛的入驻以及CBD的延伸，因此商业气氛也较浓厚。此商圈所经营的品类以超市及家具广场为主，经营档次相对核心商圈劣高，但所经营的品类太少。 边缘商圈在双山五路及河西的红旗中路附近， 因为该区以石化员工宿舍及租住在城中村的外来打工一族， 所以集聚了一定的市场消费人群，但消费力相对较弱。 房地产市场总结： 楼盘分布: 主要分布在东区“文化广场板块” 及“茂南区板块”两大板块; （1）东区“文化广场板块”主要依托政府规划而快速发展，成为目前最受市 民关注的板块，无论是楼盘整体质素，还是楼价均是茂名市最具代表性； （2）“茂南区板块”在售楼盘普遍整体规模小，且档次相对较低； 建筑形式: 文化广场板块: 市场供应以小高层、高层为主导,新建住宅小区大多是20层以下的小高层、高层为主，超高层住宅为辅。 茂南区板块: 市场供应基本上全部为七层以下的多层住宅。 开发水平： 主力户型： 户型配比： 销售单价： 销售总价： 从目前茂名市房地产市场总体状况来看，茂名楼市消费以中档 价位的住宅为主流，建筑面积为130～150㎡的三/四房需求最大、房 屋单价在1800～2200元/平方米左右的商品住宅最受欢迎； 客户群构成： 商业点评： 2、消费群体组成 交通枢纽的地位 　　　　定位为地区性重要港口 及综合铁路客运的交通枢纽地茂东站及茂名站 ，必将促进商业的发展。 人口的增加: 茂名市辖区人口约122万，随着与广州、珠海、东莞等市联手创办产业转移工业园的动工，外来人口的不断增加，将为当地的商业兴旺奠定基础。 消费力的提升: 　　　　全年社会消费品零售总额405．77亿元，比上年增长18．7％。其中批发零售贸易业零售额353．89亿元，增长18．8％；住宿和餐饮业零售额50．94亿元，增长18．4％，商业项目开发存有较大的市场空间。 四、项目定位 1.项目地块分析 地块优势： A、地形方正，项目建筑、园林规划设计可操作空间大； B、项目较大的规模可以提高项目抗风险能力； C、属于茂名地产热点区域，茂名人对其心理有一定的认同度 地块劣势： 机会一： 项目所在区域临近CDB，另外在售的住宅项目 总体档次不高，规划及建筑形式相对落后，在产品 设计、社区环境等方面均有较大的提升空间。 机会二： 机会三： 2.项目定位: 方案一： “富盈.加州阳光花园” ——国际风情度假社区 方案二： “富盈.锦绣新城” ——创茂名第一水文化社区 3.产品定位: 独栋别墅＋联排别墅 ＋情景美墅＋小高层 设计主题： 4.产品建筑风格设计: 小区入口休闲广场示意 外立面示意 水景园林示意 5.目标客户群定位 时代名店城 8.价格建议： 首期： （均价） 联排：4000元/㎡ 小高层：2500元/㎡ 情景：3000元/㎡ 独栋：5500元/㎡ 临街商铺：8000元/㎡ 　　　　　　　　　　　　 五、项目经济效益分析 项目可行性结论 通过对项目进行经济效益性分析得出项目对价格的变动较为敏感。 按目前楼市销售价格，项目投资利润率仅为18%，低于25%的风险临界线。但考虑到项目的容积率较低以及项目定位为高端产品，后期的益价空间较大，项目利润率回报率可以提升至30%左右。　项目可行，但需注重以下两点，才能保证盈利的空间 建议项目在开发经营的过程中需注重开发成本的控制，拒绝二次更改二次浪费！ 因银行利息较高，项目盈利的空间较低，市场抗风险系数低，本项目不予长时间持有，应快速开发销