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美国房地产发展“倒U曲线”探讨 梁 荣 [摘要与告白] 房地产业与国民经济协调发展问题越来越受到理论界的关注，探讨房地产业与国民经济协调发展的规律性具有重要的现实和理论意义。本文运用计量模型，系统研究了1947～2002年美国房地产业增加值与GDP的关系，首次证明了美国房地产发展“倒U曲线”存在，并且论证了其基本特征。 [Abstract] The theory field has increasingly paid much attention to the harmonious development between real estate industry and national economy. It has important reality and theory significance to probe the rules of the harmonious development between real estate industry and national economy. This paper applies the computation model, systematically studies the relationship between the increased value of America’s real estate industry and GDP, testifies the existence of “ inverted-curve ” of America’s real estate industry and demonstrates its general features. 房地产发展“倒U曲线”仅限于房地产业增加值与GDP关系的研究。不论房地产业增加值增长还是GDP增长，都是属于经济增长。经济增长有古典和现代之分，古典经济理论所研究的经济增长是指实际GNP或GDP波动过程，现代经济增长则是经济增长率（如GNP或GDP的增长率）的变动和交替过程。本文所研究的房地产业增加值增长和GDP增长都是就现代意义而言的。 一、模型分析 为观察、描述和比较美国1947～2002年GDP增长速度与房地产业增加值（用REGDP表示）增长速度之间的规律和变化，首先绘制1947～2002年美国GDP和房地产业增加值发展趋势图（见图1和图2）。 图1 图2 样本观察值趋势图（图1-2）显示，美国1947～2002年55年间全国GDP总值和房地产业增加值增长变动大致呈线性趋势，所以，我们可以采用线性回归的方法。回归模型分析的是这两个变量的增长速度之间的关系，我们首先分别绘制GDP增长和房地产业增加值折线图（见图3、图4）。 图3 图4 从美国GDP增长速度趋势图（图3）看出，美国20世纪40年代到60年代GDP增长速度的变化比较大，60年代中期到80年代中期GDP增长速度的变化较为平缓，从80年代中期到2002年，GDP增长速度的变动有逐渐增大的趋势，但是它与40年代到60年代GDP增长速度变化相比，则减弱很多。从长期变动趋势分析，美国GDP增长较为稳定，80年代初期之前，GDP增长速度增长相对较快，80年代初期之后，GDP增长速度逐渐降低。 与GDP增长趋势相比，美国房地产业增长速度变化至少呈现出两个增长期，第一个周期是40年代末到50年代中期，第二个周期是60年代初期到80年代末期。第一个增长期持续的时间大约是10年，第二增长期持续增长的时间大约30年。1947～2002年美国房地产业增加值的增长速度，不论是加速度还是减速度都比较大。现在把这两个变量的增长速度趋势图放在一起，以便进一步比较和分析（见图5）。 图5 1947～2002年美国GDP与房地产增加值增长速度比较图 在图5中，SLGDP表示先对GDP取自然对数，然后在此基础上计算其增长速度，即；同样道理，。 通过观察发现，GDP增长速度与REGDP增长速度的变化在1985年存在一个明显的分界点。以1985年为界把数据分为两个部分，1985年之前，GDP增长速度明显低于房地产业增加值的增长速度；1985年后，两者的速度比较接近，在多个年份里，GDP增长速度要高于房地产业增加值的增长速度。此外，还可以看出，美国房地产业增加值在1955～1985年的30年间保持比较高的增长速度，1985年之后速度明显趋缓，而且，其趋缓速度与GDP趋缓速度相比要更快一些。  图6 1947～2002年美国房地产增加值增长速度与GDP增长速度之差趋势图 为了