中原对未来市场九个判断.doc

中原九看“新十条” 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款50年商用产权房不能比照70年产权住宅进行个人银行贷款。 解读四：开发商获取资金难度增加，现金流将经受严重考验 地产行业本身就是资金密集型，当前开发资金主要来自三个方面：自有资金、在售项目预售款、银行借款。成交量的下降必然导致开发商预售款回流的重大缩减，而就国内企业而言，开发资金主要来源于银行贷款，或者从投融资市场上获取资金，从但政策来看，这一渠道将会被基本堵死，开发商现金流将面临严峻考验。 建议现金流充裕的企业：在今年下半年大胆储备土地，为下一轮开发周期奠定基础，回头看看08年市场低谷时拿地的开发商都已经赚得盆满钵满了。现金流没有一点压力的企业也可以适时采取扛市的策略，直到下一个周期再进行销售，但此举风险极高，不太建议采纳。 建议现金流不充裕的企业：尽快出货，看谁能跑得快，千万不能对市场短期回暖报有信心。并且住建部已禁止排号、买卡行为，对开发企业均是不利因素，胳膊拗不过大腿，企业干不过政府啊！ 解读五：舆论导向将向降价一边倒，买方市场预期更加恶劣 中宣部已经协调舆论导向，将统一为降价造势，并且矛头将直指通州，这两天政策才出台，通州楼市一路领涨的势头掉头而下，不仅新盘出现10%以上的优惠，二手房市场也出现普遍降价信号，5成二手房业主表示愿意降价出售，最高降幅可达6%。 北京落地政策 据了解，北京落地政策近期将出台，政策力度将大于“新十条”。 银行政策 1、实施先抵押后放款 北京银监局要求各家银行严格实行二手房贷款先抵押后放款制度,严禁向非住宅项目发放个贷,防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》摘要 ? ? 一、建立考核问责机制 加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。 ? 二、实行更严格的差别化住房信贷政策 ? 首套房贷款首付款比例不得低于30%；二套房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套房及以上贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。住建部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 ? ? 三、严格限制的炒房和投机性购房 房价过高地区，可暂停发三套房及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 ? 四、通过税收政策调节住房消费和房地产收益 ? 加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 ? ? 五、增加居住用地有效供应 依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设；在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。 ? 六、调整住房供应结构 ? 住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 ? ? 七、加快保障性安居工程建设 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。 ? 八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管 ? 严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业进入楼市，对存在土地闲置及炒地行为的开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 ? ? 九、加大交易秩序监管力度。 对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、哄抬房价等行为的开发企业，加大曝光和处罚力度。 ? 十、完善房地产市场信息披露制度。 ? 各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。 4