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论房地产开发项目的全过程成本控制 　　摘要：对于房地产开发企业而言,其经营中所面对的财务流量是巨大的,这也导致了对于成本进行有效控制的迫切性。成功的成本控制不仅能为房地产开发企业节约大量的资金,而且也推动了各项工作的开展趋向于科学化。本文对房地产开发项目的全过程成本控制进行了探讨。 　　关键词：房地产开发项目；成本控制 　　中图分类号：[F235.91]文献标识码： A 　　引言 　　一、房地产企业成本控制与管理应遵循的原则 　　1、房地产企业应遵循节约的原则 　　节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约而绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。 　　2、房地产企业应遵循全面控制的原则 　　全面控制原则包括两个涵义——全员控制和全过程控制。全员控制是指成本控制涉及组织中所有部门的工作，并与每一个员工的切身利益有关。因此应充分调动每个部门和员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。 　　3、房地产企业应遵循动态控制的原则 　　房产开发是在不断变化的环境下进行的，所以必须坚持动态成本控制的原则。所谓动态成本控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果。若无偏差或偏差很小，则继续进行；否则要找出具体原因，采取相应措施。 　　4、房地产企业应遵循目标控制的原则 　　目标管理是管理活动的基本方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，以便于可以将任务分派到个人，做到责、权、利相结合。 　　二、房地产开发项目成本控制存在的问题 　　1、没有实行全面成本控制 　　目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为成本是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；有些房地产企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要。其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。 　　2、、资金管理手段较落后，有待优化 　　资金是房地产企业的血液。虽然大部分房地产企业都制订了相应的资金管理计划以及各项费用的开支计划。但是，真正按计划实施管理和控制的比例却不大，资金管理手段落后。这在很大程度上降低了计划、方案的可行性，导致房地产企业在管理控制过程中与预期计划发生脱离，使企业的资金管理无所适从，阻碍了企业资金的周转运行。由于缺乏先进技术，资金计划不能根据人力、物力、资金的市场环境变化而及时调整，造成实际项目的成本费用超过资金使用计划，资金计划流于形式。 　　3、缺乏完善的合同管理，执行效率低 　　目前中国房地产企业普遍存在对合同管理缺乏成本管理的意识，没有形成全面管理的思维。在实际实施过程中，一些合同中对项目施工的质量标准、项目的工程造价支付方式等缺乏明确规定，施工中执行力度较低，导致项目工期延长、成本增加或者甚至发生索赔，给成本管理带来较大风险。 　　三、房地产开发项目各个阶段的成本控制 　　1、决策阶段的成本控制 　　投资决策是全过程成本控制的源头，对今后各阶段造价控制起着指导作用。决策阶段技术经济方案和各项指标的选择，对项目的造价有很大影响。如建设地点的选择、项目定位标准、居住人群的密集程度、职业特点、规划功能、建筑密度、容积率、公共配套设施、工艺的选评、主要设备的选用等，这些都影响到项目造价的高低。 　　（1）进行充分的市场调研工作 　　对拟建项目所提供产品的市场占有可能性进行分析，对市场目前和未来状况进行数据分析和处理。在对市场充分调查的基础上论证项目的功能定位，项目定位是关键。对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证，确定定价目标。 　　（2）提供合理的经济分析预测 　　在投资方案决策时，需要分析项目的赢利能力和清偿能力、投资回收期、财务可行性。同时按照成本预算科目，作出相对准确的投资估算，结合市场调研、不确定性分析等因素选取多种方案加以分析，进行多方案比较，做好市场预测。让投资者对项目未来的效益有充分的了解，减少投资风险。 　　前期成本的控制不仅只表现在降低成本方面,还表现在提高资源的利用效率方面,用有限资源创造出更多的价值,或改变资源的用途，生产利润总额更高的产品都是现