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房地产企业现代化运营模式 咸坤 (上海世茂投资管理有限公司)摘要：随着科技的发展，我国房地产企业的经营环境发生了明显的变化，房地产企业市场化运作程度逐步提高，运营模式逐步由“直线式”管理模式向“矩阵式”管理模式演变，盈利模式由“销售利润型”的单一模式向“复合利润型”的多元模式转变。企业蜕变的过程中更多依赖于企业的经验积累、市场资源整合能力的提高，因此，现代信息技术建设必将成为企业发展的重要依托，但就我国房地产企业信息化建设总体而言，利润模式单一，信息化建设的水平较低。基于此，本文着重探讨了房地产企业现代化运营管控模式对信息化建设及利润模式建设的需求，为我国房地产企业现代化管控及信息化建设提供参考。关键词：房地产企业 运营模式 我国的房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济的重要支柱产业。行业集中化程度近年来快速提高，在高速成长过程中，以特定资源为基础的竞争已经悄然转变为以“资源整合＋资本整合”能力为基础的竞争。卓越的管理、优秀的运营模式已经可以克服资源不足带来的劣势，拥有现代化管理体系和综合运营模式的企业在行业的逆流中不断取得良好的业绩。理性的战略思考和建立科学的集团管理模式是大型地产集团必然的选择，而信息化管理是更高效实现大型地产集团管理模式的重要依托。 随着知识经济的到来、中国房地产行业的发展模式在转变，经济适用房、廉租房、限价商品房对市场格局的划分以及人们生活水平的不断提高，都必将导致现阶段买方市场的分化，房地产行业的竞争势必会越来越激烈。专家预测，在竞争中通过优胜劣汰，一批规模实力不足的企业将被淘汰，最终沉淀出一批有实力的大型企业，掌控行业的发展态势，形成“10％的发展商做90％的市场”的格局。鉴于此，随着信息技术的日益普及和房地产企业在国内的迅猛发展，我国一些房地产企业信息化已取得了卓有成效的成果，房地产企业市场化运作程度逐步提高，运营模式逐步由“直线式”管理模式向“矩阵式”管理模式演变，盈利模式由单一模式“销售利润型”的单一模式向“复合利润型”转变。企业蜕变的过程中更多依赖于企业的经验积累、市场资源整合能力的提高，因此，现代信息技术建设必将成为企业发展的重要依托，但就我国房地产企业信息化建设总体而言，利润模式单一，信息化建设的水平较低。基于此，本文着重探讨了房地产企业现代化运营管控模式对信息化建设及利润模式建设的需求，提出了房地产建设过程中的“一个核心、两种模式、一个支撑、两项变革”。 1 房地产企业动态管理模式核心 房地产企业资源的整合能力是指企业充分利用和协调各种资源从而产生更大效益和更高效率，它主要表现为对各种资源的获取、协调、融合以提高资源利用效率的能力，可以细分为组合、协调、判断与决策等能力。而企业则应该主要通过在有形资源和无形资源两方面的持续积累来获得能力的增强。一般而言，房地产企业需要的有形资源主要包括市场资源，如市场目标以及需求，竞争对手的成功经验和失败教训等；利益相关者资源，如客户、企业全员、合作伙伴、供应商、分包商等；原材料资源如土地、建材等；传媒资源。无形资源则主要包含:信息资源，如新技术、新材料的获得渠道、时尚文化概念等；政策资源，如政府宏观指导和控制因素、新政策、新法规等；品牌资源，如企业及产品的知名度、市场的忠诚度；组织资源，如企业的文化建设。资源整合能力是核心竞争力的一种具体表现形式，是企业成长中产生的一种综合力，它对企业经营所投入的资本、资源、劳动力和科技知识等各种要素的交互作用起黏合、润滑和膨胀作用，使彼此分散、隔离的生产要素不断地产生类似物理、化学性能的聚合、裂变反应，从而释放出更大的能量，形成我们所熟悉的1+12的放大效应。而缺乏核心竞争力的企业，仅仅表现为资源、资本和劳动力等生产要素的简单迭加，甚至是相互作用的递减。在现实中一些企业生产经营良好的企业，在较短的时间内，迅速收回投入的资本，甚至可以再造几个同等规模的企业，而有的企业却只是在消耗投入的生产要素，无法创造更多的剩余价值。 实行动态管理为核心的管理在房地产开发中无处不有、无时不有，动态管理必将不断调整企业的运营模式，利润模式等。房地产行业的竞争因素已深入到管理能力、土地储备、融资能力、品牌、社会资源和信息等几个方面，而由于受人、财、物、环境等因素的制约，这些方面会不断地发生变化，优势可能会失去，甚至成为劣势。只有及时地把握和了解自身核心竞争力的变化趋势，有针对性地加强和调整资源配置，才能保证核心竞争力的可持续性。 2 房地产企业两种运营模式 今天，中国房地产企业的发展又一次的证明了“钱德勒命题”的正确性。美国企业集团发展的历史经验表明，扩张战略必须有相应的结构变化跟随。发展战略是决定企业集团组织机构、管控模式的先决要素。中国的地产行业有两种模式：一个是“金字塔”模式；一个是“积木”模式。 “金字