随着房地产贷款政策趋于收紧.docVIP

随着房地产贷款政策趋于收紧，在更多国际性战略投资进入中国大陆房地产市场的环境下，开发企业如何结合自身特点利用现有的金融产品，创造与资本市场融通的渠道，如何寻求突破并能够实现与国际资本的有效对接？11月5日，由中国房地产业协会城市开发专业委员会主办的“中国2004地产、金融合作与发展论坛”在北京拉开帷幕。政府、金融投资、项目开发、能源以及环境建设等多方领域的主管领导及专家围绕上述问题展开研讨。?　　直接融资，间接融资，一样也不能少?　　随着一系列宏观调控政策的实施，开发商需要什么样的金融渠道和金融产品？金融投资机构如何进军房地产领域？成了业界不得不思考的问题。金融产品的多样化、投资机制多元化的呼声日渐高涨。?　　北京首创股份有限公司董事长刘晓光在其发言稿中谈到房地产融资现状及存在问题时说：“在房地产开发经营过程中，资金最重要。对于开发商来讲，通过什么渠道、什么方式融资最为重要。在中国现有经济条件下，间接融资是主要方式，房地产也不例外。2003年房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大；2003年全国房地产开发资金中，银行对开发商发放的贷款占23.86％，企业自筹资金占28.69％，定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60％来源于银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大；在我国房地产业中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持。上市或‘借壳’上市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约，不易得到投资者的认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。”?　　房地产资本资产服务有限公司主席高广垣说：“在当前形势下，国内的开发商只有两条路可走：一是宣告洗手离场。因为靠‘潜规则’运作是某些开发商的‘长处’，这一‘长处’的限制使用使其失去竞争优势。因此，及早离场以免最后一无所有不失为聪明的选择；二是虽然有足够实力的开发商可继续逐鹿中原，但立项阶段自有资金达到总投资额35%、向银行贷款需要四证齐全（不可以取得流动资金贷款）、建设阶段没有施工单位的垫付、销售要等到结构封顶或竣工验收等等，都使开发商步履维艰。在国内现有的环境下，海外融资可以起到雪中送炭的作用。”?　　吸收海外资金，你准备好了吗？?　　既然当前形势下国内房地产需要国外资金的援助，国外投资机构也看好中国的房地产市场，又是什么原因使得国外投资基金难以进军国内地产业呢？?　　房地产资本资产服务有限公司主席高广垣指出，“中国房地产市场的不规则、浓厚的本土运作特色，从土地批租、拿地方法到银行借贷和资金运作无一不是中国特色的‘潜规则操作’，使得不懂中国‘国情’的外来投资者和开发商只有眼巴巴看着的份儿”。?　　荷兰国际房地产投资管理（中国）有限公司的王先生对这种观点也颇有同感，其所在公司于2003年清盘退出一些项目是因为“对参与这样的市场来说，很多的法规等一些程序比较复杂，对于一个国外的投资者进入中国市场是不容易的”。?　　国际房地产投资公司在进入中国房地产市场时，由于不熟悉中国房地产市场的行情，也未形成对中国房地产市场的第六感，投资策略和投资程序会较周详严密。从开始的商业谈判、财务调查到最后提交，可能需要几个月的时间。这就要求作为国际投资企业合作伙伴的房地产开发公司除了要耐心等待之外，更要学会为其提供尽量详细的项目资料和企业介绍，帮助其做好尽职调查。这是企业在接触海外资金时应该注意的。?　　当然，土地“招拍挂”政策的出台，7月16日国务院投资体制改革“市场引导投资、企业自主决策”精神的落实，都将有利于国外投资基金参与到国内房地产市场的公平竞争中来，一个健康的房地产市场需要多元化金融竞争主体存在。?　　走多元化投融资之路?　　北京首创股份有限公司目前拥有银行贷款、信托、债券、海内外上市、基金、资产证券化、品牌融资等十余种融资渠道。对于多元化融资渠道，刘晓光有自己的看法。他认为，银行贷款、房地产信托、资产证券化、房地产基金是未来应该关注的房地产融资渠道。尽管央行121号文件对银行贷款进行了限制，但银行业不会放弃房贷这块不良率较低的业务，加上当前其他融资渠道各有局限性，银行贷款仍会是房地产融资的主流。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用，最重要的是在政策允许的条件下与银行合作，创出新的融资工具。?　　同时，刘晓光很看好房地产投资基金，“房地产基金的特点是专家理财、分散投资。房地产基金是企业一直期待的融资渠道，一旦产业投资基金政策出台，房地产基金将成为房地产企业最重要的融资渠道之一”。?　　当前形势下，中国房地产企业如何与国际资本接轨？在合乎政策法规的条