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房地产开发的本质 预售制度下的期货交易行为 很多人认为，房地产开发商就是开发土地建设房屋的商人。这实际上是一个流传很广的认知谬误，理解太过简单。 拿美国来说，在美国房地产业主要分为房地产建设开发和房地产金融两个泾渭分明的行业。美国的房地产开发公司主要是建筑企业，被称为住宅建造商。这些企业进行现场营造，也从事建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等业务。本质上，它们造房子与工厂生产工业制成品相似，关心的主要是房屋的设计与建造质量能否满足客户需要。尽管住宅建筑行业的垄断性比较强，但利润率却不高，接近普通制造业水平。除住宅建筑商外，其他房地产商都归属于不动产业或金融业，其中又细分为房地产开发、房地产服务以及房地产投资信托基金。绝大部分商业地产运营商、开发商和中介服务都划分为金融业。由此可见，美国的住宅建造商从事的才是真正的房产开发业务。 在我们国家，房地产商却和美国的房地产相关企业有着本质的区别。所谓的房地产开发本质上就相当于一种以房地产为标的物或基础及资产的期货交易。所谓期货交易就是赌某种资产在未来某个时间点价格是涨还是跌，交易者需要缴纳一定数量的保证金，预测未来这个资产的价格上涨或下跌，比如是预测未来上涨，如果未来价格上涨则盈利，下跌则亏损掉保证金。房产商的投资行为跟期货交易者几乎相同。不同点只是在于，期货交易时间更短，而房产商投资回收一般在3年左右的时间。 早些年，房产商只要批通关节，交上土地出让金的20%左右，就可以在拿到的土地上找建筑公司进行开发就可以了，而建造房子的建筑成本完全由建筑公司垫资，自己不需要掏一分钱。建筑公司随便挖个坑后，房产就可以叫卖，或者说进行预售。房产商拿到预售回款以后有两种选择，拿更多的地进行滚动开发，或者付清所有的欠款。直到2003年，央行才出台政策，要求房地产开发企业申请银行贷款时，其自有资金不低于开发项目总投资的30%。 随后，在2006年，国家又出台更为严厉的政策，要求房地产开发项目的资本金比例不到35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 然而在2009年，国家又将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例降到20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例降到30%。即使是如此之低的自有资金的要求，很多房产商也是七拼八凑出来的，房产商“真正自有”的资金并不多。 所谓的自有资金其实就相当于期货易的保证金，赌的就是房价只涨不跌。只要房价一直不停地往上涨，房产商就能源源不断地赚取高利润。一旦房价下跌，房产商亏损的不过是自有资金的保证金损失而已。房产商即不需要亲自建设房地产，也不需要全资投入开发项目，结果房地产开发在中国变成了一种金融投机。只要房产商能够打通相关的地方政府职能部门顺利拿到地通过各种审批，并且能够打通银行的关关节节贷到款，请来一些建筑公司或者自己组建建筑公司，就可以从事所谓的房地产开发业务。 商品房预售制度是房地产开发之所以变成金融投机的首要原因。看看这篇早在一年多前人民网就发布过的文章《“期房预售制度”存废之争 专家认为取消利大于弊》/thread-20619-1.html。是利是弊？期房预售制度这几年已经成了许多业内专家争论的一个焦点。 商品房预售制度本质上也是一种期货交易，其标的物是房产，期房合同相当于一份房产期货合约。但预售与期货还是有一定的区别，期货交易的双方处于平等的地位，而买家没有卖家精，购房者与房产商之间存在着明显的信息不对称。引外，每套房产都是有自己的独特性，无法对商品房进行标准化，期房合同并非公开竞价所确定而是买卖双方私下约定的。因此，国家对商品房预售建立了严格的标准。根据规定，商品房预售必须交齐全部土地使用权出让金，取得土地使用权，同时按提交预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。 说预售制度增强了房地产开发的投机性是不为过的，这种制度是把双刃剑，活跃了房地产行业但却也成了房价此涨的推手之一。提高预售门槛、加强监管、是当前不得不抓的一个重要方面。 下面总结范文为赠送的资料不需要的朋友，下载后可以编辑删除！祝各位朋友生活愉快！ 员工年终工作总结【范文一】 　　201x年就快结束，回首201x年的工作，有硕果累累的喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时惆怅，时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的201x年就伴随着新年伊始即将临近。可以说，201x年是公司推进行业改革、拓展市场、持续发展的关键年。现就本年度重要工作情况总结如下： 　　一、虚心学习，努力工作 　　(一)在201x年里，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，一方面，干