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房地产行业合理筹划土地增值税（二） 发布日期：[2006-03-13]??来源于：中国税收筹划网 ??? 节税筹划的重要前提是熟知并灵活运用各种税收优惠政策，合理安排企业的经营活动使企业在合法、合理的情况下，使自己的税负达到最低。??? 按现行规定，土地增值税的减免税规定主要有：　??? （一）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。若其增值额超过扣除项目金额20％的，应对增值额全额征税，不得免税。普通标准住宅，是指一般居民用住宅，不包括高级别墅、高级公寓、小洋楼、渡假村等以及超面积、超标准、豪华装修的住宅。是否属于普通标准住宅，必须经过税务机关确认。??? 所以，对于房地产企业来说，同时销售普通住宅和豪华住宅的情况下，如果普通住宅的增值额未超过扣除项目的20%，就应该将普通住宅与豪华住宅分开来核算使普通住宅的销售享受此项税收优惠。但是如果普通住宅的增值额较大就要考虑如何合理的规划土地增值税。??? 假设某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。??? (1)不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：增值额与扣除项目金额的比例(