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第3章 物业管理招标与投标 物业管理招投标概述 物业管理招标 物业管理投标 3.1 物业管理招投标概述 招投标的基本概念和特点 基本原则 作用和意义 3.1.1招投标的基本概念和特点招标 招标。是招标单位在兴建工程、合作经营某项业务或进行大宗商品交易时，将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约 3.1.1招投标的基本概念和特点投标 投标。是对招标的回应，是竞做承包者的行为，它是指投标者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为。 3.1.1 招投标的基本概念和特点 所谓物业管理的招标是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程 3.1.1 招投标的基本概念和特点 物业管理投标：所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程 特点。超前性，阶段性，局限性。 3.1.2 物业管理招投标的基本原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则 诚实信用原则 3.1.3 物业管理招投标的意义和作用 推动物业管理市场化 推动行业水平提高 明确责任减少纠纷 促进物管企业提高竞争力 3.2 物业管理招标 招标的主要方式 招标的主要条件 招标的程序 3.2.1 物业管理的招标方式 公开招标——无限竞争性招标 邀请招标——有限竞争性招标 3.2.1 物业管理的公开招标 是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 3.2.1 公开招标的特点 这种招标可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会 业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平 但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大 3.2.1 物业管理的邀请招标 邀请招标也称定向招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 适用特定物业，如有复杂专业设备设施的项目、有保密要求的项目，且应当向3个以上的单位发出邀请。 3.2.1 邀请招标的特点 是竞标单位少，资格预审和评标工作量小 如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利。 但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则 3.2.2 物业管理招标的条件 符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设 具备招标主体资格和招标条件 投资单位或业主能够提供管理的条件和设施 招标所需的其他条件已经具备 3.2.3物业管理投标的条件 具有独立的法人资格 具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质 具备招标规模所要求的条件 企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、健康 3.2.4 物业管理招标的程序 招标准备阶段 招标实施阶段 投标结束阶段 3.2.4 物业管理招标的程序 ——准备阶段 成立招标组织 编制招标文件 确定标底 3.2.4 物业管理招标的程序 ——实施阶段 1).发布招标公告或投标邀请书 2).组织资格预审 3).召开标前会议 4).收存标书 5).开标、评标与定标 3.2.4 物业管理招标的程序 ——实施阶段注意事项 1.公开招标的应在公共媒介、中国物业管理协会网和中国住宅与房地产信息网上发布招标公告。 2.邀请招标适宜有特殊需求的项目，但须向3个以上的单位发出邀请。 3.2.4 物业管理招标的程序 ——实施阶段注意事项 3.招标公告包括：招标人的名称、地址电话、项目的基本情况、获取招标文件的办法、开标时间地点等 4.代理结构应具备的条件：（1）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；（2）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；（3）有房地产行政主管部门建立的物业管理专家名册 3.2.4 物业管理招标的程序 ——实施阶段注意事项 5.招标文件发出至投标文件截止，最短不得少于20日。 6.招标人对发出的文件需要澄清或者修改，应在投标截止时间至少15日前进行。 3.2.4 物业管理招标的程序 ——实施阶段注意事项 7.招标人应该在以下规定的时限内完成物业管理招标工作： 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成