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房地产市场走势分析 摘要：房地产市场是个充满变数的市场，我们的仔细考虑到它的各个影响因素，这样我们才能大致对它作出正确的市场走势分析。 关键字：房地产 人口因素 社会因素 经济因素 房地产政策 房地产与其他行业的关系 正文：08年房地产行业因为金融危机陷入了低估，09年中央出台了一系列利好政策房地产行业马上繁荣了起来。2010年的房地产会何去何从呢？以下是我对房地产市场的走势的一些分析仅供参考。 首先从人口说起。房地产顾名思义就是提供房子给我们用来住、娱乐、生产等等，其中我们人类在里面起到了主导作用。因此人口因素是房地产市场得考虑的首要因素。 （1）人口数量 我从中国人口信息网查询了一下截止2009年12月31号中国现有总人口13.35亿，09年新增人口1593万。由此我分析虽然现在我国虽然实行了一夫一妻制，但是由于我国的人口基数大在未来的10年里人口仍会强劲增长。这势必导致对住房需求的旺盛。 （2）人口素质 改革开放以来中国提出了科技兴国战略。2000年至200年，国内高校毕业生人数分别是101万、115万、145万、212万、280万、338万、410万、520 万、590万国家统计局发布2008年全国人口变动情况抽样调查推算结果显示：截至去年年底，我国城镇人口超过6亿，城镇人口比重继续提高，但人口城镇化速度减缓。2008年我国城镇人口达60667万人，比2007年增加1288万人，乡村人口为72135万人，比2007年减少615万人。2008年全国城镇人口占总人口的比重为45.68%，比2007年提高了0.74个百分点，城镇人口比重继续提高，但人口城镇化速度减缓。关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。 显然房地产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：引起房地产价格上涨;引起房地产价格下跌;起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等12月22日，富力、碧桂园、雅居乐三大上市公司联合体以255亿元的天价摘下广州亚运城地块，力挫保利联合体、中信地产，问鼎中国总价地王，该地块位于广州番禺区，涵盖15块土地，包括总建筑面积为86万平方米的已建成物业和未开发的365万平方米土地。这一巨幅地块被认为是广州最后一块战略用地机对房地产价格的影响可能出现3种情况起房地产价格上涨GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此 会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消 费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达 到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格从2009年全年看，1—11月成交量同比增长了50%以上，价格增幅则超过 在东部沿海的一些重点城市、一线城市，很多楼盘从年初到下半年价格已翻番。另一方面，从土地市场来看，2009年一季度土地市场低迷，但二季度之后市场扶摇直上，“地王”遍地开花，土地市场的变化可谓眼花缭乱作为一个发展中国家，中国在现代化进程中所处的后发地位是一个具有本质性的最大劣势。由于早先加入这一进程的西方国家已跑出很远并取得巨大的成功，决定了后发国家在开始走向现代化时便已处于明显的劣势地位，难以实现持续高效且大规模地发展工业。资金缺乏、技术落后、人口包袱、环境压力、传统重负，以及国际政治经济环境的变化，都会使后来者的现代化进程阻力重重。因此，虽然中国制造业的发展已形成一定规模，但目前在全球产业价值链中，仍然处于垂直分工体系低端，只能逐步的向高端分工转移，无法一蹴而就。像当前制约中国低端制造业的外贸需求瓶颈，与制约高端制造业的核心技术瓶颈，并不是靠政策重点扶持与大量注入资金就能解决，而是必然要经历一个“摸着石头过河”的漫长发展过程。与发展制造业阻力重重相比，房地产业的最大优势之一，是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础，而是在任何一个城市里都可以催生，并在短时间内汇集巨