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吉林财经大学 关于中国建立房地产期权的设想 学 院 金融学院 专业班级 国际金融实验班1007班 学生姓名 周帅(第一作者)，侯晓佳，陈子昱，于文超， 赵黄伟恒 引言 作为一个普通的中国包百姓来说，金融这个词汇略显生疏和笼统，但如果要百姓们对金融这个略显生疏和笼统的词汇做一个实质物质概括的话，我相信大部分百姓都会说房子，银行。 对于百姓来说，房价似乎一直是热门话题，也已经有无数的专家学者对高房价的原因进行过分析。有的说是未婚女青年造成的，又有的说“准丈母娘”才是罪魁祸首。无论是未婚女青年需求还是丈母娘需求都可以归结到“刚性需求”一类。或者有人说是过度投机造成供过于求的假想所引起的泡沫。这些关于房子产生的各种各样的分析和种类繁多的危机，不只在中国，而是在世界上各个国家都是人们关注的的绝对焦点。所以，作为一个学习金融的大学生，更最为一个土生土长的中国人，心理着如何控一直在琢磨着如何控 权具体应用 通过先租后售的方式卖房。 卖家有一套报价60万的房子要出售，而买家正在犹豫以后房价会涨还是跌，可以先以出租的形式租赁给买家，每个月2000元左右（一定要比市场价高一点，由买卖双方议定），以一年为期，在这一年期限内，买家随时与卖家签订买卖合同按60万成交，并且之前所缴纳的月租金可冲抵首付款。 情况1：买家租3个月，发现房价，愿意以60万成交，那么3个月的租金6000元就能冲抵首付款，卖家不愿，6000元的租金退还给买家，6000元给买家，租金相当于定金，买家让卖家违约，可以适当提高租金，一个月5000元。 情况2：如果买家租了1年或者在1年的期限内，房价，不愿意以60万的价格购买这套房子，那买家将损失已经支付的租金和购买权，因为租金是超过市场价的，买家损失的这部分损失其实就相当于违约金。 情况3：如果买家在租赁过程中由于种种原因拖欠和拒交租金，将视为自动放弃购买权。 这种租赁式售房方式相当于远期房产交易，可以缓冲市场和政策所带来的风险，而且通过前期租金抵首付的方式可以缓冲年轻购房者的首付压力，化解政策提高首付所带来的影响。期货合约需要其标的物能够标准化，而房地产在区域、口岸、面积、户型、装修、环境配套等方面千差万别。那么房地产领域就无法利用期货和期权来发现价格和规避风险了吗？2006年就开始交易标准普尔凯斯—希勒房价指数(S P/Case-Schiller Home Price Index，CSI)，这一指数是美国房地产领域最重要的指数，于20 80年代由Karl Caser和Robert Shiller研发，是公认的衡量房价变动的可靠测量指标，它被广泛运用，并且被当作是美国房地产市场和国民经济变动的晴雨表。在集中的交易所交易的期货合约允许市场参与者使用更高的金融杠杆，具有更大的灵活性，而且由于有交易所的担保，避免了交易对手违约风险。而自发产生的杠杆投资，使得投资者们有机会从房价的变动上获利，也提供给这些投资者一些机会进行短期的房地产投资。房地产期货合约也提供给投资者一种方式，在更少的资本需求情况下去预测房地产价格的变动。 凯斯—希勒房价指数期货合约和期权合约以美国房地产价格的加权为标的物，采用现金交割而非实物交割。该合约中楼市的统计数据来自美国10个主要的，包括波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣地亚哥、旧金山和华盛顿。 每个合约价值是以250美元乘以每个城市的CSI指数。举例来说，如果洛杉矶的指数价值被报告为270点，则合约价值将会是6750美元，该合约的最小价格波幅为0.20个指数点，折合为50美元。CSI指数期货合约仅由芝加哥商品交易所全球电子交易系统平台交易，交易时间为每周一至周三，下午五点到第二天的下午两点。 CSI指数期货合约中每个城市的复合加权比重如下:波士顿占比7.4%;芝加哥占比8.9%;丹佛占比3.6%;拉斯维加斯占比1.5%;洛杉矶占比21.2%;迈阿密占比5%;纽约占比27.2%;圣地亚哥占比5.5%;旧金山占比11.8%;华盛顿占比7.9%。 而期权则用标准普尔高盛商品指数通过公开喊价来交易，交易时间是每周的周一至周五上午八点至下午两点。该期权是一种欧式期权，用CSI指数期货合约来行权。该期权的执行价为每高于或低于期货合约五个指数点。期货和期权合约的交易头寸的最大限额为一次性在交易所交易5000手合约。由于该期货合约和期权合约与股票和债券呈现出负相关关系，使得期货期权交易成为一种值得关注的可选的投资方式。 包括瑞士信贷、高盛投资公司、美林证券公司在内的七大投资银行得到了美国不动产投资信托委员会(National Council of Real Estate I