房地产融资中的六大误区.docVIP

房地产融资中的六大误区 无论是社会各界人士还是房地产商都对房地产融资产生了很多的误区，下面讨论其中的六个误区： 误区一：经济增长过速，房地产企业是主要祸根 ??一、误区观点： 近年来，与宏观经济调整型增长走势和多数行业增长乏力形成鲜明反差，我国房地产业强势运行，房地产市场持续景气，但自2001年下半年以来，局部地区先后出现了不同程度的投资过量、房价上涨过快等问题，促使社会各界对“房地产热”的关注程度不断提高。不少人士发表意见分析我国的房地产业已经与1993年一样“过热”，持有这种观点的还有我们的中央政府和央行，他们已经出台了多项宏观政策来调控房地产市场与宏观经济，为整体经济降温。有关专家学者，对房地产拉动经济过热的判断一般基于以下几个方面： 1．房地产业增长过快，带动GDP增长加速，出现过热； 2．房地产价格上涨导致物价上涨，导致经济扩张加速； 3．房地产的过度投资导致局部投资过热，超过了未来的承受能力。 二、详细讨论误区观点： 1．房地产、GDP与经济过热的关系：  很多报道记述了2004年第一季度，我国GDP增长超过了11％，其中房地产业增长速度过快，经济已经出现了过热的苗头!那么真的是房地产业拉动经济过热了么? 第一，房地产业和其他产业相比并没有表现出过高的投资增速，甚至低于平均水平。全社会投资总体上比较均匀，其中制造业增加了98％而房地产业只增加了43．6％，甚至略低于平均的53％，因此根本没有证据说明房地产投资拉动了整个社会的非理性投资过热。 第二，对于经济过热的衡量有很多种说法，如投资、资产价格和资源约束，无论如何不能简单地用?GDP增加值来衡量。但在我国的现阶段确实存在着地方政府为追求政绩的投资冲动。 2．房地产，价格上涨与经济过热的关系： 1)价格上涨房地产业是始作俑者还是受害者  新一轮的物价上涨导致了生产资料价格的全面增加，从房地产业上游的钢铁、水泥等上涨情况来看，房地产价格一定程度的上涨是必然的。 2)价格上涨的原因分析  此轮价格上涨有着众多的原因，首先是因为世界能源紧张以及原材料价格上涨导致的国际生产资料价格全面上涨——主要是钢铁和原油等的上涨。其次是随着中国加入WTO贸易量不断扩大，以及国内需求的扩大所导致的经济增长所拉动的价格上涨。另一方面是美国通货膨胀的国际传递，美国连续多年的低利率导致了一定程度的通货膨胀由于我国采取的是固定汇率制度，这种情况下必然有通货膨胀的国际传递。  对于中国房价的上涨则有着其他方面的原因：从房价的构成来说，土地成本、建筑安装成本占有较大的比重。实行土地储备制度，国有土地使用权出让方式以招标拍卖为主，造成土地成本上升；开发商为提高楼盘品质、改善小区环境等所投入的资金增加也造成成本一定程度的上涨。因此，在成本的推动下，房地产价格必然有所上升。另一方面，房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。  此外中国的房价中有一个不为人知的秘密：也就是“目前国内所购的住宅，属于把50年(商业用房)至?70年(民用住宅)的财产税(地租和规费)一次性缴齐”，而“其他国家大多采取逐年缴付的办法”。这种物业税的不合理现象直接导致了房地产企业价格的居高不下。 误区二：与其他行业相比，房地产融资风险特别巨大 一、误区观点： 目前社会上对房地产业始终存在着一种观点认为由于房地产业运营资金的80％来自银行贷款，单一的融资渠道以及巨大财务杠杆，当信贷链条的某一环节出现问题时必然引发巨大的金融风险，这样就有观点认为与其他行业相比房地产业贷款的坏账率会特别高，所引起的风险也就特别的大。 二、对误区观点的批判： 1．从国际上各个国家的贷款渠道来看，银行贷款仍然是最主要的融资渠道： 美国的房地产金融业很发达，融资的种类多，因而实行了房地产的多渠道融资。而国际上大部分地区如东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，使得这些国家和地区的银行资产中，房地产信贷占了?40％-50％。 从贷款资金上看美国房地产信贷余额占全国总信贷的48％，日本占52％，欧洲国家普遍在30％以上，而我国前些年这一比例不到10％。 2．从商业银行自身的贷款情况来看，房地产仍为商业银行的优质资产：  从商业银行的实际情况来看，房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产，尽管央行发出过热信号，但在信贷五级分类和坏账率的压力下，在实际利益的诱惑下，商业银行的信贷热情仍保持高标。据央行公布的数据，截至2003年9月底，全国房地产开发贷款增加了?1350亿元。银行信贷仍然是房界资金主力，这一点毋庸置疑。 3．从房地产融资的抵押贷款物来看，房地产行业贷款风险相对