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关于房地产开发企业如何适应土地增值税清算的探讨 摘要:从古至今，人们对住房都寄托着美好的愿景及期盼，房地产开发行业在国民经济中占有重要的位置。为了规范房地产开发行业，国家出台了新的会计政策以及与房地产相关的税法，房地产开发行业要想取得长远发展，必须认真研究并理解新税法的规定，实现纳税筹划和依法纳税的协调一致。本文主要从土地增值税的征收对房地产开发企业的影响方面，浅析房地产开发行业纳税筹划策略，希望纳税筹划的正确运用能对促进房地产开发企业的长远发展起到一定推动作用。 关键词:房地产企业 土地增值税清算 纳税筹划 近年来，我国房价上涨速度很快,使得百姓购房压力迅速上升,为了规范房地产行业,税务局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《清算通知》），并于2007年2月开始实行，用以规范房地产企业土地增值税清算管理过程中所出现的问题。2008年1月，税务总局召开新闻发布会，声明要采取积极措施启动土地增值税的清算，标志着房地产企业土地增值税清算工作的全面启动。2009年5月税务总局颁布实行了《土地增值税清算管理规程》，以促进各地开展房地产土地增值税的清算。由此可见，国家对房地产企业土地增值税的清算工作非常重视，全国各地房地产企业应积极配合，贯彻落实国家的税收政策。 一、房地产企业土地增值税清算的定义 土地增值税清算，是指符合土地增值税清算的房地产企业，需依照税收法律、法规以及土地增值税有关的政策规定，计算房地产开发项目所应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行。 二、土地增值税清算对房地产企业的影响分析 (一)土地增值税清算会减少房地产企业的经营收益 土地增值税的征收实质是房地产企业与政府之间分享房地产经营利润，土地增值税征收所采用的税率是超额累进税率。这意味着房地产企业的经营利润越多，政府所征收的土地增值税就越多企业赚得越多，政府收得越多。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，当房地产企业的增值额≤50%时，政府征收30%的增值税；增值额50%而 100%的部分，政府征收40%的增值税；增值额≥100%而 200%的部分，政府征收50%的增值税；而增值额≥200%的部分，政府征收60%的增值税。 (二)房地产企业通过囤地而获取高额利润的难度逐渐增大 部分资金雄厚的房地产开发企业通过各种手段以相对较低的价格获得大片土地的土地使用权,并设法延长土地的开发期,待等到土地的价格在上涨到一定程度后再将所占有的房地产项目进行销售,从中获取高额利润。实施土地增值税清算,能在一定程度上抑制房地产开发商的囤积居奇的行为，因为对于销售价格相差不大的房地产商品而言,获得土地使用权所花费的成本越低,该房地产项目的增值率就越高,所要缴纳的土地增值税就越多。从另一个角度分析,对于获得土地使用权成本相差不大的房地产项目,销售的价格越高,增值税率就会越高,所要缴纳的增值税就越多。基于此,房地产开发企业通过捂盘惜售以及囤地的方式来获取高额利润的意愿很难实现了。 (三)土地增值税清算影响房产销售价格 我国政府开征土地增值税的一个重要原因，就是希望通过对房地产企业进行土地增值税征收而对房地产的价格进行宏观调控。在土地增值税清算制度下，房地产开发企业在对房子进行定价时，要综合考虑土地增值税等税收因素。房价定得过高，随之而来的土地增值税所采用的税率就会增高，那么房地产开发商因为涨价所获取的净利润很有可能不能抵偿因涨价而增加的税负开支。且从目前的楼市来看，涨价太明显会影响购房者的购买力，减少开发商的售房数量。 (四)土地增值税清算能优化整合房地产企业 房地产项目开发需要大量的资金，由上文我们知道，土地增值税清算的实行会减少房地产企业的经营利润，利润率的降低将使房地产开发企业逐渐失去外部投资的资金数量。同时，土地增值税清算还会增加房地产公司的税金支出，这样一来投资资金减少了而税金支出增加了，提高房地产开发的进入门槛。只有具备雄厚资本，才可以在房地产行业中生存发展。对于资金较薄弱、缺乏应对风险能力、缺乏核心竞争力的小企业将逐渐淘汰。2011年11月9日，北京市住建委发布公示称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等477家房地产开发企业的资质证书有效期届满后，未依法申请延续或工商营业执照已注销，将注销这477家房地产开发企业的资质。有业内人事统计，这477家房地产开发企业，基本为不太知名的小开发商。另外，去年12月市住建委公布的数据显示该类企业为185家，今年增加了292家。经过一轮优胜劣汰的洗礼，该行业的平均收益率会向着社会平均收益率紧靠，一般住宅楼具有20%增值率的免税区间，能够减轻因土地增值税的征收而造成的压力，基于此