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对我国房地产市场调控的反思 【摘 要】住房价格持续上涨和房地产市场调控不力一直是近些年房地产市场的主要矛盾。在房地产市场调控中，要正确认识房地产课税在房地产调控政策组合中的作用。促进我国房地产市场长期平稳健康发展的关键在于保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。近期，中央政府针对房地产市场出台了一系列的调控政策以抑制房价过快增长。然而，这些调控政策并未完全达到预期的效果，有的城市房价反而继续向上攀升。其原因在于当前调控政策对房地产的商品属性、保障居民基本的居住需要、房地产泡沫、当前市场供需关系的判断等方面存在认识上的误区。 【关键词】房地产市场；政策调控；供应模式 目前我国房地产市场进入到了一个高速发展的时期，同时也成为国民经济的支柱产业，如何更好的促进房地产健康、稳定、持续发展不仅仅是一个经济问题也是一个社会问题。住房价格和房地产市场稳定一直是重要的经济和社会问题。从2000年开始，住房价格持续上升，中央政府前后采取了一系列被称为“史上最严”的房地产调控政策措施。为遏制我国部分城市房价、地价过快上涨势头，抑制投机性购房现象，切实解决城镇居民住房问题，2011年年初至今，国务院各部委从土地、金融和税收等多方面出台了一系列政策措施。然而，在这些密集的调控政策下，市场只是表现出了短暂的观望态势和短期的交易量缩小，而房地产市场价格不仅没有出现大幅回落。 1 我国房地产市场的调控背景及发展态势 改革开放以来，我国房地产业快速发展。中央政府为促使房地产业健康发展，也多次出台调控方案。然而，每次出台调控政策都会引发业界的争议，大体原因可归结于调控效果很难符合调控预期。在我国房地产市场中，住宅占比最大，是解决居民“居有其所”的重要途径。从长远来看，基于土地资源的稀缺性及对房屋的居住功能的无限需求，房地产市场应该将“居者有其所”作为主要发展目标。然而，近年来，我国房地产市场越来越成为一种投资渠道，尤其成为短期游资套利的投机市场。近年来，房地产市场起伏较大，调整周期明显缩短，形成房价短期内大幅上升--实施严厉的调控政策--房价应声下降--放松调控政策--房价报复性上涨的循环路径。“国十条”出台后，房地产投资依然逆势上扬。但去年开始，住房一级市场进入调整期，多数消费者持币待购，观望氛围较浓厚。与此恰恰相反，住房租赁市场则十分活跃。具体表现在：一线城市房价涨幅回落；商品房交易量下降；投机性购房比例直线下降；房屋租赁市场活跃等几个方面。 2 我国房地产市场调控政策存在的问题 2.1 调控政策没有充分考虑房地产市场的地域差异 由于经济自然人文环境的差异，房地产市场发展呈现明显的地域特征，中西部地区房价相对合理，基本可以反映供求关系；投机、炒作等哄抬房价的情况通常发生在一线城市，或称中心城市。当前房地产市场调控政策全国“一盘棋”思想，没有充分考虑房地产市场的客观规律，与住房货币化改革属地管理原则相背离，在抑制住房投机行为的同时，对改善型住房需求也产生抑制效应。每次宏观调控后，房价之所以报复性上涨，其中很大原因是调控阶段压抑的住房需求在房价降到购房者心理预期值后，正常的住房需求和投机性需求叠加发生井喷所致。房地产市场的需求平稳释放，供求关系趋于合理是房地产市场平稳发展的先行条件。 2.2 短期调控政策频繁使用加剧了市场波动 房地产调控政策的实施应力争平稳，政策多变会加剧市场的不稳定性，从而使购房者因预期政策变化而导致短期内住房交易量大涨，进一步推高房价。住房货币化改革以来的房地产市场调控政策，主要源自财政、税收、金融和土地等方面短期调控政策在适当的时候对房地产市场可以起到明显的调节作用，但如果被长期、频繁使用，则有可能人为放大房地产市场的波动。 2.3 保障性住房制度设计漏洞和政策执行不力并存 保障性住房建设、供应、管理等方面还存在一些不容忽视的问题。一是保障性住房供需缺口较大。土地供给和资金供给不足是制约大多数省份保障性住房供应的两个难题。同时，地方政府财力所限，保障性住房建设资金不足问题也比较突出，来源于住房公积金增值收益以及从土地出让金中提取的部分远不能满足保障性住房建设之需。二是保障性住房建设计划指令性过强。三是保障性住房管理秩序不够规范。有些地方保障性住房在分配环节把关不严，导致经济适用房分配对象异位；经济适用房、廉租房退出机制不健全，或者是在一些地方建立的退出机制实际上形同虚设，既得利益者隐瞒实际收入情况。四是保障性住房统计信息制度不健全。由于保障性住房基础信息资料不健全，从需求方面看，主要是没有及时跟踪反映中低收入户数、购房人收入变动情况的相关信息；从供给层面看，土地出让金收入状况及其用于保障性住房建设的情况还未做到实行即时动态建档管理。五是拆迁补偿不到位，影响改造进度。一些地方由于拆迁补偿过低，不但影响了棚户区、城中村、国有企业工矿区改造