上海未来两年房地产价格预测报告.docVIP

上海未来两年房地产价格预测报告 小组成员：杨春慧 毛楠洁 孙慧明 张夷贝 房地产08-1班 2010年10月12日 上海未来两年房地产价格预测报告 研究背景 21世纪，中国经济进入前所未有的房展阶段。上海作为中国经济的龙头，它的一举一动尤其得到世人的关注。未来进一步融入全球经济格局，中央政府把上海定位于“确立国际经济中心城市地位”，建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。 2001年至今，上海连续几年GDP保持两位数以上百分比的速度增长，各项经济指标健康而稳定。时代向前发展，上海肩负的机遇和挑战也是空前的。未来迎接时代的机遇和挑战，上海制定了宏伟的发展计划，无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是世界级的。经过二十多年的改革和发展，上海房地产业发生了巨大的变化，特别是1998年住房制度改革以来，房地产业走出了多年的调整期，进入了新一轮的繁荣昌盛时期。即将过去的2010年，上海房地产业又是一个欣欣向荣的年头。由于住房问题关系到每个人的切身利益，人们自然而然地特别关注房地产领域内的一些问题，尤其是房价问题。而由于人们看问题的角度不同，因此就产生了各种议论，得出了各种结论。 研究的目的和意义 由于房地产价格牵动着千家万户的实际生活水平，与宏观经济紧密互动，自住房制度改革、房地产市场重新恢复的那天起，房地产似乎就一直是我国社会争论的重要议题之一。各界人士就房价是不是太高、房地产市场是不是过热、房地产泡沫是否存在等类似的话题进行热烈的讨论，方兴未艾。 本文将从不同的角度分析房价的问题。通过一个月的网上调查和资料的收集，研究本课题，结合上海这个城市的地位与特点及上海经济总体运行情况和过去十年上海房地产价格的走向，分析上海市住宅市场，并预测未来两年的房地产价格。 上海的定位 上海，中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的工业基地、最大的外贸港口。上海也是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹，今日的上海已经发展成为一个国际化大都市。并致力于建设成为国际金融中心和航运中心。 在短短几年内，上海市房地产住宅市场成为全国乃至全世界的焦点。如果以市场容量为标志，目前上海房地产市场无疑是中国城市最大最有影响力的市场之一。上海的房地产市场是上海的市场，也是中国的市场，更是世界经济聚焦的市场。 上海房地产过去十年的发展状况 近年来, 上海房地产市场发展日趋成熟, 逐步呈现出以市场机制为主导, 以有效需求为依托, 健康向上的繁荣局面。统计数据表明: 截止2002 年底, 房地产投资720 亿元, 比上年增长14 % , 增幅比上年高出3 个百分点。其中, 住宅投资556 亿元, 约占房地产投资77 % , 比上年提高7 个百分点,新建商品房和存量房交易面积继续大幅度上升, 2002 年分别达到1961 万和1970 万平方米, 同比增长9 %和26 %。 上海房地产价格自1995年开始呈下跌趋势，到1999年底才止跌企稳，2000年开始稳健上升。中房上海指数也从1999年10月的691点上升到2001年12月的777点，累计上涨12% 。2002年以来，房价涨势得到延续，2002年房价平均上涨12.2%。据国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，2003年上海房价以24.2%的增长速度成为全国房价增长最快的省份和地区之一。另据国际金融报报道，对全国35个大中城市房地产市场的调查显示，2002年一季度海房屋销售价格上涨最快，同比上涨了28.3%。倒2004年底，上海住宅的平均销售价格已经达到5500元/平米。 到2007年，上海住房价格从第二季度开始出现持续大幅度上涨，供求关系不断紧张，屡创月度涨幅新高，导致年度涨幅创下41.4%的新纪录。进入第四季度，住宅新房成交量开始逐月下降，12月出现涨跌分歧，调整迹象初显，住宅新房成交量在多种因素的影响下继续缩量，但仍保持在正常的水平上。 而中国经济潜存的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，使得2008年国内经济出现了近年稍有的下行趋势，前三季度GDP增长掉入到一位数区间。2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全国平均水平的情况。经济的下滑,进一步影响到了居民的购房者信心.自2007年四季度央行出台二套房新政以来,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,而2008年该逆转进一步加剧. 2008年前11月，上海全市住宅交易量仅为1413万平方米，比去年同期减少超过4成。这一数字甚至低于近五年上海楼市最低谷的2005年，当年住宅交易量尚且达到1794万平方米。 到了2009年，上