实战实用-房地产项目开发流程.doc

房地产开发公司项目开发流程 第一步 房地产开发公司的成立 第二步 开发项目的立项和可行性研究 　　 1、选定项目，签定合作意向书 　　 2、初步确定开发方案 　　 3、申报规划要点 　　 4、申报、审批项目建议书 　　 5、编制项目可行性研究报告 　　 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 　　 1、可行性研究费 　　 2、建设工程规划许可证费 第三步 开发项目的规划设计和市政配套 一、房地产开发项目的规划设计 　　 1、申报选址定点 　　 2、申报规划设计条件 　　 3、委托设计作出规划设计方案 　　 4、办理人防审核 　　 5、办理消防审核 　　 6、审定规划设计方案 　　 7、设计方案的专家组审查 　　 8、落实环保治理方案 　　 9、委托环境影响评价并报批 　　 10、建设工程勘察招、投标 　　 11、委托地质勘探 　　 12、委托初步设计 　　 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 　　 1、征求主管部门审查意见 　　 2、落实市政公用设施配套方案 　　 3、报审市政配套方案 　　 4、市政各管理部门提出市政配套意见 　　 5、市政管线综合 开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 　　 1、工程勘察（测量）费 　　 2、工程设计费 　　 3、建设工程规划许可证执照费 　　 4、竣工档案保证金 　　 5、临时用地费、建设工程费 　　 6、建设工程勘察招标管理费 　　 7、勘察设计监督管理费 第四步 开发项目土地使用权的取得 第五步 开发项目的开工、建设、竣工阶段 一、开发项目开工前准备工作 　　 1、领取房地产开发项目手册 　　 2、项目转入正式计划 　　 3、交纳自来水开户费并开户 　　 4、交纳用电开户费并开户 　　 5、设计单位出报批图 　　 6、设计单位出施工图 　　 7、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 　　 8、办理消防审核意见表 　　 9、审批人防工程、办理人防许可证 　　 10、核发建设工程规划许可证 　　 11、领取开工审批表，办理开工登记 二、开发项目的工程建设招投标 　　 1、办理招标登记、招标申请 　　 2、招标准备 　　 3、招标通告 　　 4、编制招标文件并核准 　　 5、编制招标工程标底 　　 6、标底送审合同预算审查处确认 　　 7、标底送市招标办核准，正式申请招标 　　 8、投标单位资格审批 　　 9、编制投标书并送达 　　 10、召开招标会，勘察现场 　　 11、召开开标会议，进行开标 　　 12、评标、决标 　　 13、发中标通知书 　　 14、签订工程承包合同 　　 15、工程承包合同的审查 注：以上可委托招标代理公司一并办理 三、开发项目开工手续的办理 　　 1、办理质量监督注册登记手续 　　 2、建设工程监理 　　 3、办理开工前审计 　　 4、报装施工用水、电、路 　　 5、协调环卫部门 　　 6、协调交通管理部门 　　 7、领取建设工程开工许可证 四、项目的工程施工 　　 1、施工场地的“三通一平” 　　 2、施工单位进场和施工临时设施准备 　　 3、工程的基础、结构施工与设备安装 　　 4、施工过程中的政府部门工程质量监督 五、项目的竣工验收 　　 1、办理单项工程验收手续 　　 2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 　　 3、商品住宅性能认定 　　 4、竣工统计登记 　　 5、办理竣工房屋测绘 　　 6、办理产权登记 第六步 开发项目的经营（销售）阶段 一、商品房的销售 　　 1、提交完成建设项目投资证明 　　 2、签署预售商品房预售款监管协议 　　 3、办理《商品房预售许可证》、销售项目备案 　　 4、委托中介代理机构进行销售 　　 5、与购房者签订认购书 　　 6、与购房者签订买卖契约 　　 7、办理预售登记 　　 8、办理转让登记 　　 9、办理房地产抵押登记手续 　　 10、楼宇交付入住 　　 11、质量保证书和使用说明书 　　 12、办理产权立契过户手续 二、房地产的抵押 　　 1、抵押权的设定 　　 2、签订抵押合同 　　 3、办理房地产抵押登记 开发项目经营阶段的相关税费 　　 1、营业税 　　 2、城市维护建设税 　　 3、教育费附加 　　 4、印花税 　　 5、契税 　　 6、土地增值税 　　 7、企业所得税 　　 8、个人所得税 　　 9、房产税 　　 10、城市房地产税 　　 11、房屋产权登记费 　　 12、房屋所有权证工本费 　　 …… 第七