滨河国际89号楼开盘执行方案.docVIP

滨河国际8、9号楼 开盘执行方案 盘时机评估 开盘时机选择考虑因素 条件 选择时考虑因素 本项目具备条件 工程进度 客户： 受新政与目前整体市场不景气的影响，客户持币观望心态较重； 片区市场竞争激烈，客户选择余地较大； 因此，该批单位在正式推向市场时应该具备充分的现场展示条件及工程进度给客户以最大的信心保证。 预售许可证： 按照国土规划局的规定，必须要取得预售许可证，方可公开发售。 项目展示： 现场展示是现房销售的优势之一； 项目开盘前，样板房得以展示； 售楼中心及项目墙体包装。 预售许可证： 产品修改之后，预售许可证需重新报批。 项目工程进度及现场展示情况： 目前现有修改产品的样板房尚未进入施工阶段； 售楼处及楼体需重新包装。 条件 内容 市场竞争情况 滨河版块：目前滨河版块竞争激烈，广田悦城、凤凰城、外滩明珠等老对手纷纷进入成熟社区阶段，差异化不大，产品同质化； 竞争对手：主要竞争对手是位于项目北边的新港龙庭，预计四、五份推出，真接形成竞争，使得项目销售压力增大。 销售周期 根据近年的统计，房地产市场的销售呈现明显的周期性： 一般一年内有两个销售的黄金时段，即：3月中下旬至6月下旬的第一时段和9月至12月的第二时段， 在传统销售旺季推出新房源，比较容易快速聚集人气，而这一点是完成楼盘良好销售的关键； 销售目标 参考目前市场情况，以及4月份既定销售任务，再考虑到蓄水期较短的因素。本批共推出100余套单位，意味着开盘期1个月要销售约80%以上的销售目标，加上前期余房的销售量。 开盘时机评估 c.预售许可证. 目前新推出单位的预售许可证着手审批中，预售许可证的取得时间是决定开盘时间的关键。 b.市场竞争评估 根据市场的竞争情况分析，项目未来市场的竞争会非常激烈，这迫切需要项目快速进入市场，以避开竞争高峰； c.销售周期把握 根据对房地产市场销售周期的分析，3、4月是传统的销售旺季，在春交会前后推出新产品，市场存在很大的潜力，势必对市场是一种冲击。 d.工程展示 目前样板房及看房通道尚未达到开放条件，对于开盘来讲，这个极佳的展示亮点尚未成熟； 目前售楼部与楼体应提前进行重新包装，更换宣传画面，营造开盘的喜庆气氛。 因此，综合所有因素，建议项目开盘最佳时机在三月中下旬，从时间安排上建议3月20日，即可把握销售旺季，又在同类产品竞争中取得先机。 开盘前提条件 现场环境 销售中心主入口前广场布置 楼体重新包装，重新包装喷绘 围墙画面更新 广告宣传 所有已出街平面广告更新画面，将开盘信息作为主要宣传主题 新增媒体以开盘为主要宣传主题 开盘前一周内主流媒体开始全城发布开盘信息 销售物料 相关产品的夹报物料完成； 新产品户型单张印制完成 新价格方案制定完毕 其他 礼品准备完毕 相关工作人员落实 领导、嘉宾、媒体记者的邀请 三、开盘总策略 总策略： 通过全方位的宣传展示，使客户充分了解新推出产品及滨河国际成熟社区的优势，为其提供充分的购买理由，以提高解筹率。 开盘期营销策略 阶段 认筹期 开盘日 开盘强销期 时间（暂定） 2月8日-3月19日 3月20日 3月21日-4月31日 推广主题 创新房中房，精品公寓 创新房中房，精品公寓，全城盛大公开发售 滨河国际，纯熟生活 目的 公开发售前预热、升温，在最短时间内传播新推产品信息，提高关注度及前期蓄客量。 通过口碑效应提高市场影响力； 加深登记客户对项目的好感度；通过营造现场气氛，提高开盘成交率。 使更多客户认同项目的素质，让新推出房源为更多客户认知，加快余房消化；利用开盘热销信息造成市场紧迫感 活动 样板房开放活动，前期登记客户抽奖活动 开盘日活动 儿童才艺大赛 优惠 提前登记客户可优先选房；抽奖 开盘当日一次性付款97折，按揭98折。 付款优惠：按揭99折，一次性付款98折 四、解筹方式 选房方式： 排队：在蓄客数量较少的情况下，采用排队方式，开盘前一天通知登记客户选房方式。客户凭身份证到现场排队，按照排队先后顺序进行选房，在选中房源后，凭优惠条件签订认购合同。 分组选房，每5位客户为一组，每组客户选房时间为5分钟 选房流程 选房流程 五、开盘活动安排 活动目的 通过口碑效应提高市场影响力 加深登记客户对项目的好感度 通过营造现场气氛，提高成交率 开盘时间： 2010年3月20日/周六（暂定） 活动地点 滨河国际售楼中心 参与人员： 预计参与人员400名 邀请领导：市相关领导、房管部门领导 邀请嘉宾：前期积累的客户，前期意向客户及已购房客户 邀请媒体：《沂蒙晚报》记者，《临沂电视台、电台》，《临沂在线网》等网站相关记者（暂定） 开盘准备工作 现场包装由礼仪公司负责安排，现场气氛要求喜庆热烈，气球、花篮、彩旗、地毯、胸花、签到本提前到位。 销售物料准备