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学区房投资风险分析 　　摘 要：学区房是房地产市场的衍生品，是现行教育体制下的一个独特的现象，其所在区域教育资源丰富，能够很好满足人们的教育学习生活需求。因为优质教育资源的集中和稀缺，使学区房具有单价高、升值快、需求稳定等特点，也正因如此，学区房投资风险小、收益稳定且收益较大。尽管如此，学区房的投资还是存在一定风险，本文就学区房投资风险进行分析并提出建议，使学区房投资更加稳妥。 　　关键词：学区房；投资；风险 　　学区房，从某种意义上讲，是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象。随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置具有优质教育资源的小学学区房。购置优质小学学区房，不仅可以使孩子赢在起跑线，在今后升入初中、高中也可以说是一路绿灯。同时，在重点学校附近购买学区房，不仅可以使孩子在学习氛围浓郁的环境中成长，养成良好的学习习惯，也便于家长管理孩子的学习和生活，节省孩子上学、放学路上的时间，提高孩子的学习效率。 　　学区房可以从两个不同的角度进行定义。从广义角度而言，区域内教育资源能够满足孩子的教育学习生活需求的房屋即为学区房。当购房需求和入学制度相关联时，就产生了较为狭义的学区房定义：能够满足购房者本人子女就读区、市、省级重点学校的重点学区房屋。本文所指的“学区房”定义为狭义概念上的学区房。 　　1 学区房特点及分析 　　1.1 学区房单价偏高 　　学区房和非学区房在房屋价格上表现出了巨大的差异，重点学校学区房价格严重偏高。以济南为例，重点学校学区房房价一般都比同区域的非学区房房价高出5000-6000元，胜利大街小学学区房甚至比距离此学区房不远的另一小区价格高出将近1倍。 　　一方面，即使需求旺盛，具有优质教育资源的名校数量也不会在短时期内增加；另一方面，80年代以后出生的家长由于其本身重视孩子的教育，加之政策准许双方都为独生子女时可生第二胎，这两个因素都导致重点学区房的旺盛需求。由于优质教育资源的缺乏和需求，便产生了重点学校学区房供不应求的现状，导致重点学校学区房价格偏高。 　　数据来源：搜房网——济南二手房。 　　1.2 学区房需求长期稳定 　　2008年，我国房地产业在宏观调控政策和金融危机的双重影响下，房产市场交易量萎缩，成交量严重不足，楼市出现持续低迷的状态。然而，在此种背景下，学区房成交量并没有受到政策影响，对于学区房追求的热度不止丝毫不减，还有越演越烈之势。在政策调控下，购房者对写字楼、商铺等物业成观望状态、迟迟不肯下单之时，学区房依然炙手可热。 　　1.3 对学区房的追逐会长期存在 　　大都市以其优越性吸引着大量外来人口涌入，致使城市人口不断增加。城市新移民与前一代移民相比，教育资源丰富，接受了更为优越的学校教育，普遍具有较高学历。因此，新一代移民中年轻的父母对于子女的教育将会更为重视，关注度也将会普遍提高。然而，现有的名校资源有限，短时期内数量不会增加，大量的移民涌入导致优质的教育资源远远不能满足现实状况的需求，这种状况可能越演越烈，导致了市场对重点学校学区房的追逐会长期存在。 　　1.4 名校分校学区房升值潜力很大 　　随着教育资源的紧缺，大量的教育资源以名校分校的形式纷纷涌现，一些历史较短的名校分校，虽然在短期内师资力量、学校管理与老牌名校会存在一定的差距，短期内很难有上佳表现，不能成为优质的教育资源。但是，只要该片区居民注意素质培养，重视子女教育，给孩子提供良好的生活环境和学习氛围，从而使该校拥有较好的生源；同时，随着学校师资力量日益雄厚、学校管理的日益成熟，升学率将会不断提升，长期来看，这些并不属于学区房的片区可能具有较大的升值潜力，最终成为学区房。 　　2 学区房投资分析 　　相对于普通商品住宅，学区房单价高、需求稳定等特点，2008年以来，随着房地产市场的调控政策不断收紧，“学区房”的交易成交数量、租赁成交数量、房屋价格不仅没有和其他房产一样处于低迷状态，反而有继续升温之势，因此，学区房的投资优势不断凸显。 　　2.1 学区房投资风险较小 　　对比商铺、写字楼等其他项目的投资，学区房投资风险较小。拿商铺投资与学区房投资相比较，商铺投资基本上是以经营投资为主，很多因素都会导致商铺投资的风险。比如经营管理方式，商铺需要得当的管理，一处不当便会引发投资风险，最终导致投资失败。 　　对比之下，投资学区房就不会存在较大风险，甚至可以说是“零风险”。限购令出台以来，投资性需求受到打压，购房者购房时更加谨慎，都希望可以买一套既适合居住又可以保值的房子。在房产市场房价连降的低迷期，学区房的房价依然坚挺，学区房自然脱颖而出，成为大家增值保值的首选。投资学区房，一方面可以让孩子上好学校，获得良好的教育机会；另一方面，即使孩子还