物业服务费纠纷审判实践研究.docVIP

物业服务费纠纷审判实践研究 　　摘 要 在多种物业服务纠纷案件审判实践中，物业服务费纠纷所占的比例最大，数量最多，且审判难度也大，因此有必要做出相应的探讨。本文对物业服务费纠纷案件审判实践中存在的问题进行总结和研讨，并提出相应审判对策。 　　关键词 物业服务费 业主 物业服务公司 　　中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）07-116-04 　　一、物业服务费纠纷审判现状 　　物业服务费纠纷系当前物业管理争议中最常见的问题，其不仅包括合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，而且还包括物业服务公司所代办的供暖费用、供热水费用等。物业服务收费案件在物业管理纠纷案件中所占的比例最大，该类案件诉讼标的小，法律关系相对简单，但是具体处理时，存在以下诸多问题。 　　（一）业主多为案件的被告，且败诉多，法院在某种程度上变成了物业服务公司的“追款机器” 　　在笔者近年来所了解的物业服务费纠纷案中，物业服务公司向业主主张物业服务费，除两起因业主下落不明物业服务公司主动撤回起诉外，法院判决和调解的结果均是业主向物业服务公司交纳物业服务费，没有一例判决驳回物业服务公司的诉讼请求。业主作为原告的案件中，没有一例业主完全胜诉的案件，业主起诉物业服务公司赔偿损失的案件多为败诉，起诉物业服务公司提供物业管理服务不合格或者起诉物业服务多收费案件中均为部分胜诉。 　　（二）以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大，判决后难以执行 　　由于该类案件往往业主与物业服务公司矛盾较为激烈，即使涉及金额不高，双方也难以达成调解。同时，目前该类纠纷主要以物业服务公司作为原告起诉业主为主，由于涉讼事务往往涉及到所在物业业主的共同性问题，物管企业害怕调解退让后导致连锁反应，这也是造成物业管理一方难以作出让步的重要原因。基于上述原因，该类案件的调解工作，一方面工作量大，另一方面工作难度也大于一般案件，在法院追求审判效率的同时导致了目前案件处理的判决率较高，上诉率居高不下，调解撤诉率相对低于其他民事案件，判决生效后执行困难。 　　（三）纠纷具有潜在群体性因素，容易激发暴力性事件 　　物业服务费纠纷往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。群体性纠纷社会影响大，当事人对恃程度深，矛盾难以协调，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件要经过二审程序。因而，如何协调程序公正和实体公正的关系，如何把握法律效果和社会效果的统一，是审理此类案件的难点。群体性纠纷是审判工作面临的新困难，主要表现为：一是追求公平与正义的司法价值与当地经济建设大局之间的两难选择，在法律效果和社会效果的统一上，法院往往难以找到有效的平衡点；二是群体一方片面的司法公正理念与司法固有的审判规律之间的冲突难以调和，群体一方往往以是否胜诉作为司法是否公正的唯一标准，而不考虑司法运行中诸如程序欠缺、证据失效、时效超过等因素也会导致败诉的固有的审判规律运行结果。如有些案件群体一方因证据不足或因不符合法律规定而败诉，或法律明确规定的某类案件不予受理等，群体一方会不分缘由，将责任归于司法不公和司法腐败，司法权受到严重的挑战。 　　（四）业主在诉讼中处于弱势，举证能力低下 　　物业服务公司作为专业性的公司，在起诉之前往往有备而来，证据收集较为全面。如果起诉的业主人数众多，物业服务公司一般都会聘请专业律师进行诉讼。从诉讼经验和诉讼技巧来看，物业服务公司往往处于优势地位。而业主往往单打独斗，缺乏统筹规划，在收集证据时存在较大的难度，相关的法律知识储备和诉讼经验也非常匮乏，所以该类案件绝大多数以业主败诉而告终。在举证方面，业主的弱势尤为明显。业主拒交物业服务费的主要抗辩理由有：（1）物业管理不到位，小区脏、乱、差；（2）供暖、供热水的温度不够，供应时间短；（3）小区内存在业主车辆丢失现象；（4）小区内配套设施不完备等。庭审中，业主经常用“保安巡查不到位”、“保洁不好”、“大门不锁”、“绿化不好”、“丢车、丢东西”等措词，却无法提交相应证据。一些物业公司没有将详细的服务价格、服务标准向广大业主公示，业主难以对物业管理的质量进行有效监督，一旦对簿公堂也难以证明物业服务不符合标准。比如保安的24小时巡逻，是20分钟巡逻一次叫到位还是2个小时巡逻一次叫到位？因为服务标准的模糊，常常导致业主在和物业公司对簿公堂时各执一辞，由于业主要承担举证责任，败诉几乎就是不可避免的。 　　二、物业服务费纠纷审判实践对策研究 　　（一）适当提高立案门槛 　　在当前小区欠费较为普遍的情况下，如果允许物业服务公司将诉讼作为追索物业费的唯一手段，法院无异于变成了物业服务公司