北京房地产市场将现七大变化.docVIP

北京房地产市场将现七大变化 　　2013年，受政策调控影响，本市房地产市场虽有波动但整体延续了去年以来的复苏态势，住宅市场交易量价齐升，商业地产持续火爆。2014年，房地产新调控理念将更加注重建立长效机制，行政干预给市场带来的短期波动将显著减弱，资金环境有望持续改善，土地供应规模将稳步扩张，房地产开发投资增速将稳中趋缓；房地产市场有望实现稳健发展，住宅市场交易稳步增长，价格涨幅有望收窄，商业地产供需两旺，租金价格将小幅攀升。 　　自年初国务院出台“新国五条”后，房地产政策调控迎来了转折，调控目标由关注短期市场变化转向建立长效机制；调控手段逐步去行政化，注重市场引导。十八届三中全会后，金融、财税、土地、行政等多领域改革将陆续展开，均有助于进一步改善房地产业发展环境。展望2014年，短期内本市现行的“限购”、“限贷”等行政性手段不会退出，持续多年供不应求的商品住宅市场可能仍将面临价格持续走高等情况，但随着政策调控的转向和改革预期提振信心，房地产市场有望通过发挥市场机制逐步实现自我调节，长期来看有助于引导行业和市场实现健康、可持续发展。 　　房地产调控目标由短期平稳转向长期发展。新一届领导班子上任后，宏观调控理念发生显著变化，强调政策要长短兼顾，避免使用短期有效但中长期负面作用较大的政策。针对房地产市场调控，不再紧盯短期房价涨幅，而是明确要加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。今年二季度以来部分城市商品住宅价格出现较快上涨，中央没有再出台抑制需求的短视政策，而是出台支持金融机构满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求、要求地方政府增加住宅用地供应等政策。2014年，随着新调控理念的深入，行政干预给市场带来的短期波动将显著减弱，在市场机制调节下，房地产市场有望实现稳健运行。 　　本市出台多项政策，引导市场，规范行业。近年来，我国房地产市场运行出现了分化，一、二线城市持续供不应求，价格持续攀升，部分三、四线城市供过于求，价格出现大幅下滑。为满足不同区域政策的差异化，中央政府更多关注顶层制度设计，地方政府承担起具体调控的主要职责。为丰富市场供给、满足自住需求、规范行业发展，今年本市先后出台了多项政策措施。为引导开发企业更多投资建设适合刚性需求的中小套型普通住宅，本市出台《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，抬高了商业、办公等非住宅楼栋以及大面积住宅的预售门槛。为进一步完善住房供应结构，稳定市场预期，本市出台“京七条”，明确要加快中低价位自住型、改善型商品住房建设。为规范房地产经纪业发展，本市出台了《房地产经纪管理办法》，进一步完善了房地产经纪行业的政策体系。2014年，随着近两年来中央及本市多项政策的贯彻落实，本市房地产市场供应结构将更加合理，房地产业将更加规范、有序发展。 　　今年年初以来，房地产企业资金环境明显改善。1-9月，本市房地产开发投资资金来源小计同比增长38.4%，增速为近四年来同期最高水平。2014年，虽然发达经济体持续复苏、美国QE逐步退出可能引发资金回流，但中央有望继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，金融市场化改革深入推进有望激发资金要素活力，加之房地产开发建设规模扩大且实体经济整体偏弱优质投资项目较少，房地产业对资金仍有较强的吸引力。整体来看，房地产企业资金环境有望持续改善。房地产开发投资资金来源中，占比三成的自筹资金和近五成的其他资金来源将持续改善，占比两成的金融贷款规模将低速扩张。 　　金融贷款有望低速增长。为防止风险链条效应，自2010年起银监会对房地产信贷进行严查，受此影响房地产业的金融贷款增速放缓，在全部资金来源中的占比由此前的30%以上降至今年的20%左右。2014年，预计稳健货币政策基调不变，近期央行三季度货币政策执行报告中再次警示房地产风险，预示了房地产金融监管难以放松。然而，自今年起本市已加大土地供应规模，尤其是利润较低的保障房和自住型商品房建设将带来大量新增贷款需求；而且随着近两年万科、保利、绿地等众多地产企业纷纷入股商业银行，有利于房地产企业通过与金融业深度融合，反哺企业房地产业务，金融贷款规模有望低速增长。 　　房地产直接融资规模有望加速扩张。近年来，在政策调控影响下，随着银行表外业务的不断创新和股权、私募基金等融资渠道的快速壮大，直接融资比重不断攀升，现已经成为房地产企业重要的资金来源之一。今年1-9月，本市房地产开发资金来源中自筹资金和债券等其他资金同比分别增长67.6%和59%，总占比超过五成。2014年，随着房地产再融资开闸，金融市场化改革的推进，特别是上海自贸区金融领域改革试点的开展，房地产直接融资渠道将进一步拓宽。具体来看，暂停三年的A股市场房地产再融资已于今年7月开闸，截至10月底，全国已有近40家房企陆续进入等待证监会审核状态，而且申请项目