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从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势?? 2010-06-25 13:58:23|??分类： 默认分类 |??标签： |字号大中小?订阅 我国房地产业，自2007年10月至2008年底，在政府的干预下，经过为期一年多的调整。现又重新步入了价量全面回升的局面。那么这种情况的出现，究竟是地产业的偶然现象，还是一种社会经济发展的必然表现？纵观中国房地产业的发展历程，根据发达国家房地产业的发展历程来看，其总体发展水平还处于产业的成长阶段。我国幅员辽阔，地势从东向西呈梯级增高。而我国的经济发展也是不平衡的，但正好与此相反，这种经济发展的不平衡性，导致了房地产产业的发展在地域上的差异。我国东南部及沿海地区房地产应该说已普遍进入了产业的发展阶段，但中西部地区除各大省会城市和地方中心城市外，房地产业仍处于起步和形成阶段。这也和发达国家房地产业的形成和发展历程想吻合。即所在地区或国家人均GDP达到900美元时，房地产产业开始形成，人均GDP达到2000美元—7000美元时房地产产业处于发展和旺盛发展阶段，人均GDP达到8000美元—11000美元则是产业处于稳定发展阶段。当人均GDP达到11000美元以上，反而由于有效需求的降低，产业规模逐渐减少。返观2008年我国人均GDP为3315美元，居全球第106位。根据美国经济学家钱纳里曾提出划分经济发展阶段的标准：人均GDP2100～3360美元时，经济发展处于发达经济初级阶段；3360～5040美元时，经济发展处于发达经济高级阶段。也就是说就我国整体而言接已近于发达经济的高级阶段。房地产产业进入发展阶段，经济发达地区进入产业旺盛发展阶段。而且随着我国城市化进程的加快、人口红利、人民币流动过剩、人民币升值预期及国民的消费习惯等诸多因素，房地产产业的蓬勃发展必然是势不可挡。这也是在经济发展过程中必然会衍生出来的一种次生经济现象和社会现象。根据上述分析，可以确定当前房地产产业的发展总体规模是没有泡沫的，因为有庞大的刚性需求在等待。那么关键是房地产价格是否合理？房地产价格泡沫到底有多大？首先让我们回顾、比较一下上世纪90年代日本的房地产泡沫的形成和破灭。第二世界大战后，由于日本军国主义穷兵黩武，战争失败，使得日本战前积累的财富丧失殆尽，战后经济陷入崩溃的边缘。战争受灾人数为880万人，直接财产损失达643.9亿日元。日本战后的工业产量仅为战前1937年的20%，通货膨胀严重，粮食奇缺，生产几乎陷入停顿。如此同时，日本住宅严重匮乏，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6％～8％左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。日本房地产泡沫经济起源于80年代，在《广场协议》签署以后日本行银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动的增加了货币的投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。而此时日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的4倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%。这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%，1989年为28.0%，1990年为28.7%。如此高的上涨率被日本媒体形象地称为“狂乱地价”。这种价格的高速增长，至1991年终于达到了难以为继的程度。1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价(全国全用途平均)出上一年同期下降4.6%。从1992年开始，地价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。以1983年1月公布的地价为基准，比照1993年1月公布的地价来计算下跌率：东京圈下跌25%，大阪圈下跌39%，名古屋圈下跌20%。时至此时，泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。另外，在国际方面，美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日