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竞争性子市场的定义 竞争性子市场的定义——为房地产项目提供一批实质性租客的，在项目附近的一个地理区域。 * * §7.5.8 研究过程与结论的表述 市场分析报告的基本大纲 1. 结论概述 A. 目标和目的 B. 分析方法，关键假设，风险因素 C. 建议——实施/不实施/推迟实施/改善项目 2. 背景 A. 国内或全球的经济形势，主要经济增长区域 B. 地区经济展望 C. 当地经济 D. 市场的界定和场地分析 3. 需求分析 A. 预测总体需求 B. 分析吸纳能力 * * 4. 供给分析 A. 现有房屋存量调查、趋势分析、将来供给量预测 B. 当前规划状况分析和可能发生的变化 C. 商业周期循环和建设周期循环，供给预测与需求预测的比较 5. 竞争分析 A. 项目本身和竞争性项目的特点、功能和优点 B. 细分市场分析 6.分析项目的吸纳状况 A. 基于竞争分析，从项目吸引租客的特征的特性和竞争优势出发，预测细分市场和市场份额，估算项目的总吸纳量和吸纳时间表 B. 估计项目的吸纳率、预测每期的销售和出租量、确定完成出租和销售所用的总时间、制定价格策略 §7.6 市场研究中信息的来源 §7.6.1 预测模型与方法§7.6.2 需求信息的主要来源§7.6.3 供给信息的主要来源 * * §7.6.1 预测模型与方法 基本模型如下： QD = a + b P + c Y Qs = d + e P + f W QD = Qs 其中，Q代表数量，D和S分别代表需求和供给。QD需求的数量，P是价格，Y是收入，Qs使供给的数量，W是天气 * * §7.6.2 需求信息的主要来源 需求信息的三个主要供应商是WEFA Group 、 Regional Financial Associates（RFA）和Data Resources Inc. / F. W. Dodge Company（DRI）。 * * §7.6.3 供给信息的主要来源 供给信息的主要供应商： 世邦魏理仕属下之托图惠顿研究（CB Richard Ellis/ Torto- Wheaton） F · W · 道奇（ F . W . Dodge） 美林（Merrill Lynch） 地产信息集团[Realty Information Group (Costar)] 建设市场数据集团（Construction Market Data Group） * * §7.7 四方格设计模型 * * 宏观 （市场） 微观 （单个物业） 现在 将来 现在和历史 ◎主要细分市场的供给 ◎需求特点 ●偏好 ●收入 ●租客类型 ◎吸纳和空置 ◎租金与价值（资本化率） 市场预测 ◎供应细分——滞后于需求变化 ◎需求特点 ●就业增长 ●人口增长 ●空间市场（由于就业和人口增长产生的） ◎吸纳和空置 ◎租金和价值（资本化率） 目标物业和相似物业 ◎户型规模和质量（特色、功能和优点） ◎需求特点 ●偏好 ●收入 ●租客类型 ◎运营成本（根据提供的服务调整） ◎吸纳和空置 ◎租金和价值（资本化率） 目标物业的未来表现 ◎预期租金 ◎运营成本 ◎吸纳和空置 ◎净经营收入 ◎市场产值 目标 §8 可行性研究(A) §8.1 可行性的定义 §8.2 可行性研究概述 §8.3 初步设计 §8.4 建造成本和全部成本的初步估算 §8.5 贷款人与投资者 * * §8 可行性研究(B) §8.6 建筑许可和其他政府管理 §8.7 价值报告和正式可行性评估 §8.8 风险资本 §8.9 风险控制技术 §8.10 案例研究 * * §8.1 可行性的定义 “可行性”最好的定义是一位著名房地产教育学家詹姆斯·格里克普在其1972年的经典论文“可行性研究的合理方法”中提出的，格里克普给出的定义是：“当房地产项目分析时认为，一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下，具有满足特定目标的合理的可能性，那么房地产项目就具有‘可行性’。” * * §8.2 可行性研究概述 可行性研究是正式阐述一个项目是否可行的工作。除了图、照片、摘要之外，一个典型的可行性研究还应该包括结论、市场研究、初步设计、成本估算、融资来源和条款、项目与政府的关系和价值估算。 * * 一个可行性研究报告内容 基本部分： ◎摘要； ◎地图； ◎场地照片； ◎效果图； ◎市场研究所得出的项目价值模型； ◎成本预算—用造价手册测算加上承包商提供的估价； ◎进度安排 ◎人员安排 * * 可行报告关键的分析点 ◎项目的创意和目标市场； ◎目标市场的仔细描述和列举； ◎找出可比项目（竞争项目）的主要特征、功能