REITS国际比较分析及启示.docVIP

REITS的国际比较分析及启示 房地产投资信托基金模式，为房地产开发企业解决融资问题，降低银行金融风险，成为拓展国内信托投资公司业务空间的良好渠道。 本文力图在探究REITs在成熟市场-美国的发展渊源的基础上，明确REITs的概念、类型、发展历程、基本运作模式等基本理论问题；在结合REITs在新加坡与香港的实际运作经验的基础上，研究了REITs的设立条件、上市发行等问题；并在仔细分析我国REITs的发展现状的基础上，得出我国REITs的运作模式与发行上市的地点选择的建议 关键词：房地产投资信托基金；发展现状；设立条件；上市发行 1．房地产投资信托基金概述 1.1房地产投资信托基金的概念 房地产信托投资基金是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式 1.2房地产投资信托基金的产生与发展 REITs最早产生于美国，美国是全球最早发展REITs的地方，也是全球发展REITs最成熟的市场。美国的REITs已经成为世界REITs发展的典范，所以我们以REITs在美国的发展历程为例来研究REITs的产生与发展 从图1-1可以看出，20世纪90年代以前房地产信托投资基金发展缓慢，这主要是受制于各项法规的不完善和美国经济的影响。因此，该阶段也是美国REITs在发展中不断探索、调整、积聚的一个起伏变化的过程：1960年美国国会通过了《国内税收法典》放松了REITs 对房地产进行管理的限制，允许REITs进行积极的内部管理，为REITs的发展创造了有利的发展条件 图1-1同时反映出了从20世纪90年代以后房地产信托投资基金的市值出现了直线上升的趋势，该阶段可称为REITs的高速扩张阶段。仔细分析其成长可得出该转折的原因有：1、1990-1991年美国经济不景气时，商用房地产价格大幅下跌，因而在1992-1993年经济复苏时，大量房地产投资商纷纷进场，随后美国的经济繁荣也带动了房地产投资信托基金的迅速发展；2、1992 年立法创造了伞型合伙结构的REITs，UPREITs 放宽了资产拥有者投入REITs 的税制，促使大型房地产业主纷纷转型发展REITs；3、《1993 年综合预算调整法》排除了养老金投资 REITs 的障碍，大大推动了 REITs 市值的增加，总回报率也达到了自 1980 年以来至今 20 余年的最高值 上个世纪90年代至今，除了1998-1999年受亚洲金融风暴的影响而有所回落外，美国REITs一直保持良好的增长态势 从美国REITs的发展历程可以看出，REITs的发展经历了20世纪90年代以前的探索积聚阶段和90年代后的迅速扩张阶段，期间又有几次起伏与变化，不过总体上而言还是一个不断发展的过程。并且随着REITs在美国的迅猛发展，近年来欧美及亚洲一些国家和地区也都逐渐开始引入REITs。REITs已经成为欧美和亚洲发达国家房地产市场的“火爆”之物，在2005年更是成为了中国房地产业界的“热词”。随着广州越秀作为国内第一只REITs在香港上市，短短几个月的时间，香港房地产投资信托的市值已经接近50亿美元，REITs市场表现得非常炽热。这股资产证券化的风越吹越烈，使得整个房地产业界对此产生了无限的憧憬 1.3房地产投资信托基金的基本运作模式 从对REITs的发展历程的研究中可以发现：REITs从本质上说是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并且公司可从企业应纳税收入扣除付给股东的股息。而从房地产的开发和建设所需资金来看，REITs可以较低的成本来筹集资金，它通过对现存房地产的获取和经营获得利润，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，促进了房地产的供给和房地产市场的发展。REITs的基本运作模式实际上就是通过向市场发售受益凭证 分类及对比 从不同的角度观察，可以将REITs划分为不同的类型，由于美国REITs市场最成熟，REITs的种类也最齐全，我们主要以美国为例来讨论根据投资类型与投资目标的不同对REITs的不同分类 1.4.1根据投资类型 ①权益型： 直接经营具有收益性房地产的投资组合，收入主要来源于租金收入和房地产增值后买卖房地产的交易利润 ②抵押型： REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益 ③混合型： 指同时拥有房地产和抵押贷款作为其投资资产 从历史数据看，无论在数量还是在市值方面，权益型REITs均占主导地位。例如，截止到2005