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2007年杭州土地市场分析报告 浙江大学房地产研究中心 如果把2005年当作近十年来杭州市房地产市场发展的一个分界点，或者把此后称为后宏观调控时代，那么2007年的杭州市房地产市场可以说是后调控时代最火爆的盛宴。在这场盛宴中，杭州市住宅市场的成交量和成交价格的增幅都创下近三年的新高，市场一度重现当初的连夜排队购房的盛况，而在这一切的背后，土地市场发挥着举足轻重的作用。 的确，2007年的杭州市土地市场上演了一幕幕波澜壮阔、精彩纷呈的好戏。一系列的高地价迅速推升了地块周边的房地产价格，导致杭州市局部房价呈跳跃性增长。当然，这其中也有平淡的土地成交，甚至流拍，年末的几宗土地出让已经显示出市场观望的迹象，市场从硝烟弥漫又归于平静。 本文将对2007年杭州市土地市场的成交情况进行梳理，对地价变化、土地市场空间变化进行分析，最后对后续趋势进行展望。2007年2007年杭州市土地市场的交易情况分析 根据杭州市国土资源局数据，2007年杭州市共出让经营性房地产用地89宗，总成交面积6140.18亩，总成交金额531.45亿元。2006年杭州市共出让经营性房地产用地53宗，总成交面积2892.4亩，总成交金额166.49亿元。相比2006年，2007的土地成交宗数增长67.92%，成交面积增长112.29%,成交金额增长219.21%。 从地块用途性质上看，在2007年已出让的土地中，住宅用地48宗，占53.9%；商住用地、商业办公用地等共计41宗，占46.1%，在用途比例上与2006年接近。 从成交时间上看，第一季度出让27宗，第二季度出让10宗，第三季度出让33宗，第四季度出让18宗。相比之下，2006年第一季度出让6宗，第二季度出让8宗，第三季度出让12宗，第四季度出让27宗（具体数据如图1所示）。 在竞争市场上，交易量是市场景气的有效指标之一，但土地市场基本由政府供地计划控制，属于垄断市场，因而市场的成交宗数并不体现市场的趋势变化。只有政府推出土地，才可能有成交，而且通常只要推出，大部分都会成交（极少数流拍除外），不同的只是价格，但政府土地出让计划自身也往往随房地产市场变化而调整。06年第四季度和07年第一季度的成交量放大主要受到2006年底的大量土地供应影响，07年一季度成交地块中有17宗是06年年底计划供应的土地。 （二）高价地块频频拍出，房价跳跃性增长 虽然土地成交宗数不能很好体现市场的景气变化，但土地成交的过程和价格增量可以很好描述这种变化。2007年杭州市土地市场的热度从年初第一场土地拍卖会就开始酝酿，此后愈演愈烈，天价地块频频出现。 不妨看几个震撼房地产市场的典型案例。2007年1月17日第一次土地拍卖中，浙江正达置业有限公司经过12轮激烈竞争以楼面价9692元/平米拍下上城区某住宅用地，超过起拍价一倍多；5月30日，绿城集团等三家公司经过17轮的竞价，最终以34.9亿拿下钱江新城某核心地块126.4亩的住宅用地，涨幅高达120.75%，楼面价11759元/ M2；6月25日，浙江旅游西城房产有限公司以16.01亿取得拱墅区某地块61.3亩的土地，楼面价高达12245元/M2；7月9日，宁波雅戈尔置业有限公司经过90轮的紧张厮杀，以14.76亿竞得杭商地块54.2亩的土地，楼面价高达15712元/M2；7月9日，中天房产分别以15.1亿和15.6亿拿下三墩两个地块177.8亩和167.7亩的土地，楼面价超过邻近地段新建住宅销售均价。 通过对比成交地块出让起价和最终成交价可以看出（图2），2007年杭州市经营性房地产用地成交价高于出让起价20%以上的有56宗，占总出让宗数的63%；成交价高于出让起价30%以上的有50宗，占总出让宗数的56%；成交价高于出让起价50%以上的有37宗，占总出让宗数的42%；成交价高于出让起价100%以上的有21宗，占总出让宗数的24%。另外，有4宗土地的成交价高于出让起价两倍，这四宗地分别是由位于钱江新城的46号地块、位于留下的34号地块、以及位于滨江区的39和40号地块。 图2 2007年杭州市土地出让地价涨幅 这些地块的高价成交直接推动了周边区域的房价上涨，这点可以从销售市场得到印证。这种局部地区的房价跳跃进而影响了开发企业的行为，一些开发企业为了获取更多利润，选择推迟开盘，待价而沽，进一步影响了市场的供求关系。同时，高地价的出现直接影响了市场的购房预期，很多购房者改变了购房计划，加速了购房行为，导致了市场的紧张气氛。此外，这种市场预期会在短期内造成市场需求迅速增加，直接加剧了市场投机。 （三）西湖、江干依然主力，空间新格局逐步显现 在杭州当前的城区格局中，市中心区已经鲜有地块可以出让，近两年出让的稍大地块大多来自工厂或者学校搬迁，虽然价格不菲，但已经不是土地出让市场的主力。相比之下，西