房地产评估_主编董黎明(按老师修改).docVIP

房地产评估 第一章 1、房屋建筑按使用功能又可分为三大类：居住建筑、公共建筑、工业建筑。 居住建筑：是供人们生活起居的建筑，如住宅、公寓、别墅等。 公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑，主要有商业、办公、文教、医疗卫生、体育、娱乐、旅店、园林等类。 工业建筑：包括单层、多层的厂房和车间。 2、房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。 3、房地产的特性:位置的固定性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资的风险性。 4、房地产投资的风险主要来自三个方面：首先，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很易造成长期的空置、积压。其二，房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3—5年的时间，此期只要市场和影响房地产发展的各种因素发生变化，都可对房地产的投资效果产生巨大的影响。最后，房地产的投资还受到许多无法预见因素的影响，如自然灾害、战争、政局的变动等。 5、房地产价格的概念：房地产是由土地和房屋构成的，因此房地产的价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。 6、房地产的三个特性：使用价值、稀缺性和商品属性。 7、房地产的价格特征（主要来源泉于地价与一般物品价格的差异性）：1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。2）价格构成的双重性。3）可用租金的形式表示。4）无统一的市场价格的个别性强。 5）受折旧的影响小，增值性强。 8、房地产价格与租金的关系可简化为地价和地租的关系。 9、评估价格是运用科学的理论方法对房地产某一时点的市值进行评估后获得的价格。 10、生地价：是指征用一宗农地付出的代价，通常包括征地费、征地补偿费及相关的税费。 11、熟地价：则是在生地价的基础上按城市建设的要求对土地不断开发所付出的代价，即熟地价等于生地价加上进一步开发土地的各项费用。 12、我国通常将土地开发程序分为：1）“三通一平”。2）“五通一平”、“七通一平”。3）城市土地的再开发。 13、楼面地价又称单位建筑面积地价。 14、房地产评估的特点：具有科学性、实践性和公正性的特点。 第二章 1、地租：地租离不开对土地的占有，即土地所有者只有在得到一定收入的条件下，才肯将土地让渡给他人使用，收入就是地租。地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。 2、土地所有权和使用权分离，是地租产生的前提。 3、经差地租：是指租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。 4、级差地租的实质是等量资本投在土地上产生不同生产率的结果，土地自然条件的差别是级差地租形成的自然条件和基础，而土地的有限性所导致的土地的垄断经营是级差地租产生的原因，只有当二者相结合时才能形成级差地租。 5、级差地租按其形成基础的不同又分为两种形式：级差地租第一形式（级差地租I）和级差地租第二形式（级差地租II）。 6、经差地租I是指在肥沃程度和位置较好的土地上所创造的超额利润转化成的地租。 7、经差地租II是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。 8、经差地租I与经差地租II的区别与联系？ 区别：经差地租I的产生条件是土地肥活程度和位置差别；经差地租II的产生条件是对同一块土地连续追回投资而产生不同的劳动生产率。 联系：经差地租II的形成必须以级差地租I的存在为前提。 9、垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 10、绝对地租：是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 8、垄断地租：是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 11、建筑地段地租：是工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。 12、建筑地段地租的基础是由真正的农业地租规定的。 13、在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。 14、地租理讼的应用？ 首先，地租理论是地价评估的基础。地价地租的资本化。其次级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。最后，可通过地租理论分析推导出地价分布。 15、区位：区位是一个综合概念，除了解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还旨调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 16、区位理论的发展过程（三个学派）？成本学派，市场学派，行为学派。 17、杜能理论的核心是农业区位地租。 18、韦勃区位理论提出最小费用点的三个指向——运费、劳力和集聚。 19、区位理论对城镇土地估价和房地产估价工作具有重要的指导作用，体现在：1、区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素。2、宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。3、区位论是城镇土地分等定级工作的依据。4、区位论是市场比较法的理论依据。5、城镇土地分定级