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关于审理房地产纠纷法律适用问题的调研 　　一、在劳动争议案件中存在的房产纠纷及其处理 　　在劳动者与用人单位之间因劳动者调动、辞职、违纪被除名等行为而引发的劳动争议案件中，常常遇到用人单位要求劳动者腾让房屋的纠纷。此类纠纷，有的属于劳动争议案件，有的则属于一般民事案件，无论是劳动争议案件，还是一般民事案件，人民法院均应依法做出处理。笔者针对司法实践中所遇到的此类房产纠纷，归纳为以下几种类型： 　　1、因劳动合同中的住房条款而引发的劳动争议案件 　　此类案件中，劳动者与用人单位大多在签订劳动合同时，同时约定有住房条款，如“在乙方(劳动者)为甲方(用人单位)工作期间，甲方为乙方提供住房一套;如乙方出现工作调动、自动离职或因违纪被解除劳动合同等情形，乙方应将住房腾还甲方”。如用人单位依据此类合同条款起诉，要求劳动者腾让房屋，其处理的关键是该住房条款的法律效力问题，实践中对此有不同认识。 　　有意见认为此类附加条款构成对劳动者权利的限制，不符合法律规定，属无效条款。因此，用人单位的请求不应支持。 　　相反的意见则认为合同条款是劳动者与用人单位相互选择的结果，应当尊重当事人的合意。 　　对此，笔者认为，确认此类合同条款的法律效力时，应遵从以下原则：其一、违背法律、法规禁止性规定或违反当时国家基本住房分配政策的，应当确认为属无效条款;其二、在市场经济条件下，为劳动者提供住房不再是用人单位的法定义务和社会责任，也就是说，单位分配住房不再是公民获得基本生活资料--住房的主要形式，而仅仅是用人单位提供给职工的一种劳动福利，在此种社会政策背景下，在无禁止性规定时，应当尊重当事人的真实意思表示，应当尊重劳动者与用人单位的相互选择，认定该类合同条款的合法性。当然，在具体处理中，应区别不同情况，具体对待： 　　1.1、在履行劳动合同过程中，双方已实际形成借用房屋关系的，因原告(以下特指用人单位)与被告(以下特指劳动者)间的劳动关系已终止，借用房屋的基础法律事实已发生变化，双方约定的借用合同解除条件成就(上述劳动合同中约定的住房条款，属附条件合同)，被告应当返还借用物。 　　1.2、在履行劳动合同过程中，双方已实际形成房屋租赁关系，且系单位自管房屋的，法律理由同上，原、被告所约定的租赁合同解除条件成就，被告应返还租赁物。 　　1.3、在履行劳动合同过程中，双方已实际形成房屋租赁关系，但房屋系国家直管公有住房的，则因该房屋租赁关系的双方当事人分别为被告(劳动者)和代表国家行使房屋所有权的房产管理部门，房屋租赁关系的建立虽与原、被告间的劳动关系及其住房条款的约定有因果关系，但是被告与房产管理部门的租赁关系一旦成立，就独立于原、被告间的劳动关系，并不再受原、被告间劳动合同中住房条款的约束，即原告以对该房屋失去支配利益，原告对房屋不享有请求权。 　　1.4、在履行劳动合同过程中，被告合法取得房屋所有权，且已取得产权证明的，因此时，被告已取得该房屋的所有权，而原告对该房屋不再享有利益，所以原告已无权依据劳动合同中住房条款的约定请求被告返还房屋。 　　1.5、在履行劳动合同过程中，原告依照有关城市公有住房出售规定，与被告签订城市公有住房出售合同将单位自管房屋出售给劳动者，但尚未变更产权登记的,原告起诉要求解除合同、返还房屋的，应否予以支持，对此，有两种相反的处理意见。 　　认为应该支持原告请求，收回房屋的，有以下理由：此时原告尚未交付房屋、转移房屋产权，买卖合同尚未履行完毕;在城市公有住房出售中，买受人是特定的，只能是与用人单位存有劳动关系的劳动者，并且买受人应当是房屋的合法承租人;而原、被告间终止劳动关系的事实，其结果导致买受人的与用人单位存有劳动关系的劳动者之资格消灭，同时被告对房屋的合法承租关系，因劳动合同中住房所条款约定的解除条件的成就而解除，即，此时买受人既不是用人单位的职工，也没有合法的承租关系;上述 事实的变化，构成情势变更，原告自然可以主张解除买卖合同，要求被告返还房屋。 　　相反意见则认为，其一、职工与用人单位的房屋承租关系，在早于劳动关系终止之前，而因房屋买卖(公房出售)合同关系的成立而解除，并非是因劳动关系的终止导致承租关系的解除。其二、该纠纷不适用情势变更原则。该原则的基本内容是：在合同成立之后、履行之前，如有合同当事人于订立合同时无法预料、且无法控制的事由发生，致使合同之基础或环境发生根本性变化，若于此情景仍继续维持合同原有效力明显有悖诚实信用原则，应允许对该合同法律效力做相当变动，以适应情势之变化，维护合同当事人间的实质公平。援用该原则应满足以下要件：须有情势变更客观事实发生;须发生在合同关系成立之后;须有不可预见性;须不牵涉合同当事人的自身行为;须导致继续依约履行将产生显失公平公平的现实结果 。对照该纠纷，显然不能满足援用情势变更原则的