第六章_房地产税费制度.docVIP

6房地产税费制度 6.1房地产税的制度 6.1.1房地产税的概念和种类 （一）房地产税的概念 房地产税，是指国家为了实现其职能的需要，按照法定的标准，向房地产所有人（或经营管理人）、使用人、投资建设人就其房地产或与房地产有关的行为，强制地、无偿地、固定地征收的货币或实物。 房地产税的特征：主体多样性、对象复杂性、目的多重性。 （二）房地产税的种类 我国房地产税种类繁多，可分为四类。 1、取得类 包括：契税、印花税（取得方）。 2、保有类 包括：房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。 3、流转类 包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税（出售方）。 4、开发调节类 包括：固定资产投资方向调节税（目前暂停征收）。 6.1.2房地产取得类税种 （一）契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行法规是《中华人民共和国契税暂行条例》（自1997年10月1日起施行）。 1、征税范围和对象 凡在中华人民共和国境内发生的转移土地、房屋权属的行为。具体是指： （1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。 2、纳税义务人 凡在中华人民共和国境内的转移土地、房屋权属的受让单位和个人。 纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产 管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 3、税率 契税税率为3—5％。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政 部和国家税务总局备案。 4、计税依据 （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋 买卖，为成交价格； （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照 土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； （3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地 使用权、房屋的价格的差额。 前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的， 或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 5、应纳税额 应纳税额计算公式： 应纳税额＝计税依据×税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民 币市场汇率中间价折合成人民币计算。 6、纳税期限和地点 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地 、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖 市人民政府确定。 7、减税免税 （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征 ； （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情 准予减征或者免征； （4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 （5）省、自治区、直辖市人民政府为活跃或抑制房地产交易而依据本条例出台的税率浮动政策。 （二）印花税 是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。一般由纳税人在凭证上自行粘贴印花税票作为完税标志。 现行法规为《中华人民共和国印花税暂行条例》（1988年10月1日起施行）。 1、征税范围和纳税对象 下列在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证皆为征税范围和纳税对象： （1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产 保险、技术合同或者具有合同性质的凭证； （2）产权转移书据； （3）营业帐簿； （4）权利、许可证照； （5）经财政部确定征税的其他凭证。 2、纳税义务人 在中华人民共和国境内书立、领受以上所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。 同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。 3、计税依据和税率 根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额的 应纳税额具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》（如下）执行。 4、免税 下列凭证免纳印花税： （1）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本； （2）财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据； （3）经财政部批准免税的其他凭证。是指a.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同； b.无息、贴息贷款合同； c.外国政府或