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第二章 房地产投资及其区位选择 第一节 房地产投资 二、房地产投资的形式（熟悉）——必考点 房地产投资分为：直接投资和间接投资。——必考点直接投资——指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值消费四个方面的利益。 间接投资——主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。 置业投资（一）房地产直接投资 1．房地产开发投资 房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 【2010年真题】8．下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（ C ）。 A．房地产企业债券和股票投资 B．房地产置业投资 C．房地产开发投资 D．购买房地产投资信托基金 D　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营 【例题】以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（ B ）。 A.房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润 B.房地产开发投资通常属于长期投资——短期投资2．房地产置业投资 房地产置业投资——指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是（1）开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是（2）旧有物业（市场上的存量房地产）。 房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。 【2012年考题】关于房地产置业投资的说法，错误的是（　B ）。 A．房地产置业投资属于直接投资 B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产——其对象可以是（1）开发商新竣工的商品房也可以是（2）旧有物业【2011年真题】8．关于房地产置业投资的说法，正确的是（　C　）。 A．房地产置业投资属于间接投资 B．房地产置业投资的对象其对象可以是（1）开发商新竣工的商品房（2）也可以是旧有物业C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 D．房地产出租不属于房地产置业投资出租属于自用或获取经常性收入（二）房地产间接投资 1．房地产企业债券和股票投资 2．投资于房地产投资信托基金 3．购买住房抵押支持证券 【2010年真题】64．下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有（ ADE ）。 A．房地产企业债券和股票投资 B．房地产置业投资 C．房地产开发投资 D．购买住房抵押支持证券 E．购买房地产投资信托基金 A　）。 A．购买房地产公司股票　 　B．购买土地使用权 C．购买新建商品住房 　　 D．购买存量商品住房 三、房地产投资的特性（掌握）房地产投资的特性包括7个方面：①位置固定性或不可移动性；②寿命周期长；③适应性；④各异性；⑤政策影响性；⑥专业管理依赖性；⑦相互影响性。 （一）位置固定性或不可移动性 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。 房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。 通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。 （二）寿命周期长 房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。 （三）适应性 适应性——指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。 B　）的重视。——重点 A.各异性 B.适应性 C. 相互影响性 D.专业管理依赖 （四）各异性 各异性——指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。 此外，业主和租户也不希望所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。 C　）。——重点 A．保值性　　 　　B．增值性 C