国家宏观调控下房地产行业的财务分析.docVIP

学年论文（财务管理专题） 国家宏观调控下房地产行业的财务分析 ——保利地产数据 学生姓名 班 级 学 号 学院名称 专业名称 指导教师 2011年 12月 19日 摘要 2011年是我国对房地产业实施调控最严厉的一年，国家先 后出台了一系列措施对房价进行调控，致使房地产业出现前所未有的萧条景象。本文以保利地产为例就宏观调控下房地产行业的发展进行一系列的数据分析，评估其财务能力，在房地产业举步维艰的形势下找出应对解决措施。 关键词 国家宏观调控；保利地产；财务分析 Abstract Chinas real estate industry in 2011 is to implement the most stringent regulatory year, the state has issued a series of measures to regulate prices, resulting in an unprecedented slump real estate scene. In this paper, Poly Real Estate, for example on the macro-control real estate industry a series of data analysis, assessment of their financial ability, in the real estate deal with difficult situation to find solutions. Keywords National macro-control Poly Real Estate Financial Analysis 1国家对房地产行业的宏观调控政策 1.1年初，中央提出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。国家发改委提出了几条具体措施：编制实施好“十二五”住房保障规划；继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施；研究商品住房领域反暴利规定 2.3对二三线城市的调控一步步收紧。去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。目前房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。 2.4四线城市商品房市场逐步出现分化。目前房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。 在这种形势下，地产股资产负债率、财务费用比率均处历史高位。进入统计的122家房地产开发板块的上市公司，它们的平均资产负债率在半年内从68.47%上升至69.73%。而财务费用占营业总收入比例也从去年年底的2.39%上升到了5.45%。与此同时，“招保万金”的平均资产负债率则从去年年底的72.37%上升至74.4%。通过对2002年以来的中报、年报数据统计，目前“招保万金”的平均资产负债率再一次刷新了近10年来的最高点。 3保利地产财务能力的具体分析 3.1偿债能力分析 偿债能力是指偿还到期债务的能力，包括短期和长期偿债能力 上市公司的偿债能力取决于两点：一是公司资产的变现速度，变现速度越快，偿债能力越强；二是公司能够转化为偿债资产的数量，这一数量越大，说明偿债能力越强 3.1.1短期偿债能力指标 短期偿债能力分析指标包括流动比率和速动比率。 流动比率=流动资产/流动负债，该比率反映上市公司的短期偿债能力，流动资产越多，短期债务越少，则偿债能力越强 一般认为企业合理的最低流动比率是2。 表1 比率 年度 2011年9月 2010年 2009年 2008年 2007年 流动比率 1.93 2.13 2.31 2.73 2.15 速动比率 0.39 0.53 0.74 0.67 0.66 图1 短期偿债能力趋势图 而由表1和图1可知，保利地产的流动比率基本呈下降趋势，但基本在2以上，在08年比率有所上升，主要原因可能是这一年流动资产中货币资金较多，而其余年份比率下降的主要原因是流动负债中预收和应收账款增长较快。 速动比率=（流动资产-存货） /流动负债，速动比率从流动资产中扣除了存货部分，比流动比率更能体现企业偿还短期债务的能力，速动比率越高，表明企业未来的短期偿债能力越有保证， 通常企业设置的速动比率标准值为1，若低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。表1反映出的中反映出的保利五年的速动比率均未达到公认标准，且比率基本在0.5上下波动