房地产开发经营程序流程图.docVIP

浅谈翰林轩房地产开发项目营销策略 策略概述 1、市场调查：项目所在区域楼盘状况及竞争性物业发展情况 （1）、供需情况分析 西乡塘区住宅供应量在南宁市排第二位，可见市场还是比较活跃的，与需求量相似，西乡塘区去年的销售业绩也是排在第二位，不同的是销售所占的总体比例较供应占的总体比例高，说明西乡塘区的销售情况比较好。 （2）西大板块住宅开发与供应情况 本项目地处西大板块东部，近年来房地产活动比较活跃，西乡塘区房地产本身有很大的市场需求，但受征用地限制，其开发一直缓慢。随着人口的增多，房地产需求也日益加大，西乡塘区尤其是高新区本身的软硬环境有了进一步的改善，加上规划中的心好江公园和建设中的相思湖新区以及两个板块本身具备的高校、科研、高新企业作依托，这些都是促使房地产开发增大增强的因素。 （3）西大板块房地产销售情况分析 投资型物业在该区域不但销售情况好，而且速度也比较快，附近未来景观有良好的预期，地段升值潜力大，即使在开发之初周边配套不太完善，交通也不便捷，仍然可以获得客户青睐，西大板块主要在售楼盘价格变化趋势是：早期楼盘价格低、涨幅大、涨幅快。投资型在售楼盘价格已每平方米4700元，主要居住楼盘价格增涨速度快。 （4）区域商业物业市场分析 该区域商业未成规模，整体氛围尚待改善，商业业态丰富但比较零散，没有主题，自发形成为主、中、低档次，项目周边人口主要由教师、单位职工、村民以及学生组成，流动人口众多，居住人口比较混杂，其中教师、单位职工收入水平高，消费能力强；村民收入水平低，消费档次要求不高；学生群体人数众多，消费欲望强烈。 （5）项目地段分析结论 本项目周边板块中，现有居住项目建设时间较长，新开发项目很少，商业类型物业呈现由西向东发展成熟度和规模逐渐增强的特点，该区域己经形成了一个完善的商业圈，是涵盖多种商业类的综合性商业配套区域，本项目定位为居住商业类型物业，市场竞争很小，从宏观地段分析的角度具有基本的可行性，区域客户素质很高，很多为各大学的教工和一些向往学院氛围的置业者，对本区域居住认可度很高，其购买力很强，为本项目提供稳定的客户群基础。 2、项目建设的必要性 近两年，南宁城市发展已不仅仅局限在南宁，泛北部湾的发展规划、东盟商务区的日渐成熟，南宁房地产业发展前景更为广阔。2007年，南宁市房地产累计完成投资187.46亿元，同比增长34.499，增幅比去年提高了2.48个百分点，增长速度高出同期全社会投资增速9.22个百分点。全年房地产投资额占全社会投资的比重为33.46，比上年提高2.36个百分点，房地产开发呈现出加速上升的走势。 3、市场定位 （1）、项目定位 本项目毗邻文化教育氛围浓郁的高校区，高文化素质的人群云集，具有打造艺术地产的天时、地利、人和的优越条件，将原创、个性、艺术的产品奉献给市场，以获得鹤立鸡群的地位。本项目可采取两种表达形式：一种是艺术植入建筑，将艺术融入项目的规划设计中，创造出多种高艺术水平的建筑空间：另一种作为营销的方式出现，在营销过程中融入高品味的艺术形式开展丰富的文化艺术活动，赋予产品艺术的色彩。 （2）、项目功能定位 本项目的产品定位于分住宅、公寓、商业三种产品，集居住、商业、文化、娱乐、投资于一体，强大的商业购物功能与休憩娱乐功能合理有效的结合，使得整个区域形成整体优势，满足人们居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、投资、学习等多种需要，使本区域的活动和消费者之间产生互动效果。 （3）、项目客户定位 本案项目目标客户群主要是二次及二次以上置业群，以中等消费层中的中上收入群及高消费层的高收入和高中收入群为主，中后期转为以新兴的中产阶层为主，辅以高中消费层客户。 4、销售计划 （1）、销售方式：本项目由开发商自行组织销售 （2）、销售价格：根据南宁市房地产市场及西大板块区域市场调查，结合未来发展趋势，建议销售价格如下：住宅均价：4000元/平方米；商铺一层均价：18000元/平方米；二层均价：12000元/平方。 5、市场推广 （1）项目营销策略 本项目秉承“文化艺术”品牌，注入全新的、独特的文化内涵，实施品牌战略、大营销、大服务、大传播，提升文化价值，进行特色营销，加强品牌知名度与影响力，通过项目品牌的持续建立，积累大批品牌追随者，本案建议采取如下几种营销策略： a、文艺营销：让客户感受到项目的高品位。措施：挖掘“建筑艺术—艺术的建筑”的丰富内涵，与住宅项目嫁接，提升项目的文化价值。举行丰富的艺术展览活动，在具体操作上进行三结合：与主流媒体的推广相结合，与项目的营销进度相结合，与项目诉求的社区文化相结合。利用本地资源开展艺术活动，如大学生艺术节、广西原创音乐大赛。 b、体验营销：让客户感受到项目的高品质。措施：在开盘前展示样板房装修的独特个性。开盘前完成