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培训：房地产基本知识 说明：该培训资料绝大部分参照国家统一规定，如各置业顾问发现信息与成都市场不符，请及时提出，并以成都市场相关政策和信息为准。 一、基本知识 什么是房地产：又称不动产，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物及其它附属物的总称。 土地按开发程度分类：未开发土地和已开发土地。未开发土地是指农村用地，已开发土地是指城市用地。 已开发土地分类：生地和熟地 什么是生地：是指必须经过土地再开发，如：拆迁、安置、补偿、市政建设 什么是熟地：是指已具备房地产开发条件，立即可以开始建设。 房地产市场按交易性质分类：销售市场、租赁市场、抵押市场、使用权交换市场 房地产的土地交易市场按交易顺序分类：一级市场：土地出让市场；二级市场：受让土地后的第一次转让；三级市场：通过转让获得的房地产再转让；四级市场：与房地产相关之抵押、保险、证券市场 房地产的所有权包括哪些权益：占有权、使用权、收益权、处置权 什么是房地产开发的八个步骤和四个阶段 八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理 四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段 什么是建筑物：能够供人们居住、工作、娱乐、储藏、纪念或其它活动的空间场所。即“房屋”，一般由基础、墙、柱、梁、门窗、屋顶等主要构件组成 什么是构筑物：生产生活的附属设施。“烟囱、水塔、锅炉房、水井”。 国有土地使用证：是证明土地使用者想国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 商品房销售（预售）许可证：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 房地产开发前期阶段：即开发建设项目决策之后，从申报立项直到完成建设准备工作的阶段。 房地产项目建设施工阶段：是开发相距的实施阶段，一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。 房地产项目土地成本包括：土地出让金，土地补偿及拆迁安置费，市政配套及集资费。前期费用包括：规划、勘察、设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费。 房地产销售中所提及的五证： 《中华人民共和国国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《商品房预/销售许可证》 什么是公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房。 什么是酒店式服务公寓:是指提供酒店式服务管理的公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”市场定位很高，从硬件品质及服务品质方面都要优于普通公寓，具有自用和投资两大功效。除了提供传统酒店的各项服务以外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 什么是花园式住宅：一般都是带有花园草坪和车库的独院式平方或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖共给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者买。 什么是TOWN HOUSE：是联排住宅，上楼天下楼地，有自己的院子和车库。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。按照国外的解释，TOWNHOUSE应有如下特征：离城不太远、交通状况良好、价格合适，相当于城里的公寓价格，定位是第一局所。就建筑本身而言，原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区沿街连排而建的，受沿街面的限制，建筑体现为大进深小面宽，而对于环境等因素TOWNHOUSE受到的限制很大，因此，TOWNHOUSE真正的内涵应该体现在室内而不是室外。 什么是商住住房：是SOHO居家办公住宅观念的一种延伸。他属于住宅，但同时有融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。适合小型公司，创业集团以及依赖网络进行社会活动的人群。 什么是经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济实用房。 什么是安居房：指实施国家“安居工程“而建设的住房，（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的小说价格低于成本，由政