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法律信息通讯 泰和泰律师事务所 刘 俊 律师 编 2009年1月 《关于进一步规范房地产广告的通知》之政策解读 成都市房产管理局、成都市工商行政管理局（以下简称两局）于2009年1月12日联合发布了《关于进一步规范房地产广告的通知》（成房发〔2009〕7号）（以下简称《通知》）。泰和泰律师事务所作为贵公司的常年法律顾问，现就有关可能涉及贵单位切身利益的房地产广告发布中的相关政策向贵公司提供如下建议，供贵公司领导参考。 一、《通知》主要依据的法律法规规定 1、《关于进一步加强房地产广告管理的通知》（工商广字[2002]68号）； 2、《房地产广告发布暂行规定》(1998年修正)（以下简称《暂行规定》）； 3、《中华人民共和国广告法》； 4、《中华人民共和国城市房地产管理法》 二、政策解读 （一）房地产广告中涉及价格规范的。 《暂行规定》第九条规定：“房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。” 两局发布的《通知》的第一条第一款对于该条进行了细化，使之更加具有可操作性。 1）因户型、位置不同，价格有差异不好表述时，两局建议使用“均价”描述房地产价格，并且对均价的含义进行了明确的规定：“均价”应为所售房产全部面积的平均价； 2）对使用“起价”、“最低价”等文字描述房地产价格的，两局要求字体、字号应相同； 3）对使用“一口价”、“清盘价”等词语描述房地产价格的，如果仅为指定房源价格，必须加以注明，否则视为是指其在售所有房源价格； 4）对于广告中有限量特价房内容的，必须注明限量套数，限量特价有效期。限量特价房销售结束（签订购房合同）后，广告中不得再有限量特价房的内容。 （二）房地产广告中涉及房地产项目具体位置的规范。 《暂行规定》第十条规定：“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。” 《通知》第一条第二款对此也做出了规定，但是有以下两点区别： 1）《暂行规定》中规定房地产广告中表示项目位置的，应当以该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示。《通知》要求房地产销售广告也必须表明房地产项目的具体位置，且必须标明该项目所属的区（市）县行政范围。但是《通知》并没有限制房地产广告必须采用以该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离的方式，从另一方面讲，既是允许在房地产广告中采用其他的方式表示房地产项目的具体位置； 2）《通知》规定若房地产广告中房地产项目位置的表述有参照物的，则应当以该项目与参照物现有交通干道的实际距离为准。《暂行规定》中要求不得以时间来表示距离，而《通知》中增加一项，不仅不允许以时间表示距离，同时规定不得以车程表示距离。 （三）房地产销售广告中涉及面积规定的。 《暂行规定》第十二条规定：“房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。”《通知》第一条第三款对此也作出规定，但是《通知》对于房地产销售广告和房屋出租广告做出了不同的规定。 房地产销售广告涉及面积的有两种表示方法： 1）表明建筑面积； 2）表明使用面积，但是，《暂行规定》仅要求表明使用面积，而《通知》明确规定在表明套内面积时，还要明确规定公摊面积。 房屋出租广告中涉及面积的，则应当表明是建筑面积或使用面积。在这种情况下，《通知》与《暂行规定》的规定是相同的。 （四）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育、公益设施设备及其他市政设施设备等的。 《暂行规定》第十一条要求相关的设施、设备在规划、建设中的，应当在广告中注明；《通知》第一条第五款则规定相关设施、设备正在规划建设中的，应当在广告中注明，或者相关设施、设备不在项目规划范围内的，也应当在广告中注明。 在这里提醒贵公司注意，根据两局发布的通知，若某一设施、设备正在规划建设中并且该设施、设备同时不在规划范围内的，如何在广告中表明呢？ 律师认为在此种情况下，在房地产广告中应当同时予以明确披露。 （五）房地产广告中涉及融资或变相融资的规定。 《暂行规定》第十六条及《通知》第二条第一款明确规定，在房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容。但是《通知》明确指出两项内容属于变相融资：返本销售、售后包租。 《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 由此可见，房地产开发企业采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房是法律明令禁止的，但是禁止房地产开发企业采用售后包租或者变相售后包租方式销售项目的仅限于未竣工的商品房，也就是说已经竣工的商品房是可