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有关商品房论文关于房地产论文： 当议商品房交付条件 内容提要：近年来，购房业主与房地产开发企业之间关于逾期交付商品房的纠纷频繁出现，如何科学合理地确定“商品房交付条件”成为解决此类纠纷的关键问题。在仲裁与司法实践中，对商品房交付条件有着两种不同的意见，导致对此类案件的处理结果也完全不同。本文通过对我国住宅小区工程竣工验收体制改革、竣工验收备案的法律意义、合同约定及法定基本条件、房屋质量瑕疵的认定和处理等方面的分析，对商品房交付条件进行了探讨，并提出了笔者的观点。 关键词：商品房；交付；条件 房地产行业是国民经济的重要组成部分，房地产市场的健康发展对促进经济发展、维护社会和谐稳定具有重要意义。近年来，购房业主与开发商之间关于逾期交付商品房的纠纷频繁出现，逾期交付纠纷在商品房买卖合同纠纷中占到较大比例。如何科学合理地确定“交付条件”成为解决此类纠纷的核心问题，也成为业主、开发商、政府职能部门、裁判机构等各方面关注的一个热点问题。商品房的交付条件一般由业主和开发商在合同中约定，实践中，双方对交付条件的约定各种各样，有约定取得建设工程竣工验收报告的，有约定取得规划验收合格证的，有约定通过质量监督部门的质量验收的，也有约定办妥竣工验收备案手续的等。在实际案件的处理过程中，应科学合理地确定商品房交付条件，既应充分保障购房人正常使用房屋的合法权益，又应合理地确定开发商所应达到的约定和法定基本条件;既应遵照合同法及相关法律规定的精神，又应符合我国现行的住宅小区工程竣工验收体制;还应与公众的交易习惯相符。 一、两种不同意见 对于商品房交付条件，主要有两种意见:一种意见认为，取得《工程竣工验收备案表》是商品房交付的最低标准，低于该标准的约定无效，取得备案表的时间为商品房符合交付条件的时间。该种意见的主要依据是:广州市国土资源和房屋管理局于2003年向广东省建设厅《关于如何理解商品房买卖合同中有关商品房交付使用条件问题的请示》(穗国房字)。2003年8月巧日，广东省建设厅做出了《关于商品房买卖合同中商品房交付适用条件有关问题的复函》(粤建办房函「2003」63号)，称:“2000年12月由我厅与省工商行政管理局推广使用的《广东省商品房买卖合同》(示范文本，见粤建房字「2000」146号文)是根据建设部和国家工商行政管理局2000年推广使用的《商品房买卖合同》(示范文本)制定的，经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》(示范文本)的第8条第1款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”据此，持该意见的人认为，取得工程竣工验收备案表是商品房交付的最低标准，买卖双方在《商品房买卖合同》中约定取得建设工程质量验收监督意见书、取得建设工程竣工验收报告或取得规划验收合格证等交付条件的，均为无效约定。另一种意见认为，根据《民法通则》及《合同法》规定的意思自治原则，合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示，应坚持有约定从约定的原则，即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。并无法律、行政法规规定，商品房必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。所以以取得《工程竣工验收备案表》为商品房交付的最低标准，并无法律依据。 二、《工程竣工验收备案表》与竣工验收合格的关系 (一)关于竣工验收与备案的概念 要弄清竣工验收与备案的关系，首先应该从二者的概念人手。根据《现代汉语词典》的解释，备案即是向主管机关或有关职能部门等报告事由，以备查考。简言之，即是指申请备案人将事实形成图文交有关部门存查。竣工验收的概念，目前并没有法律的明确规定。建设部2001年7月发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》中对术语“验收”解释为:“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验分批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。”这应该是现行规定中对“验收”最准确的解释。从二者的概念，我们至少可以得出以下观点:一是备案仅指报告事由、以备查考，并不包含有关职能部门审核批准的意思;二是竣工验收的主体为参与建设活动的有关单位，而非行政职能部门。 (二)关于我国的住宅小区工程竣工验收体制改革 建设部于1993年12月1日颁布了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(以下简称《综合验收管理办法》)，该办法第8条规定:“住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行:(一)住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料。(二)城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料1个月内，应当组成由城建(包括市政