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北戴河房地产项目开发 一 北戴河介绍 河北省岛市是首批中国优秀旅游城市，拥有4A级景区10处。秀丽的海岸自然风光和富足的人文古迹，令中外游人接踵而来。举世闻名的旅游度假胜地北戴河，历史悠久的“天下第一关”山海关等名胜，与昌黎的黄金海岸、南戴河的瑰丽海滨，连成了一条滨海黄金旅游线。 最为著名的当然是北戴河，北戴河海滩沙质好，坡度平缓，是一个优良的天然海水浴场。清光绪二十四年(1898年)，清政府将北戴河海滨开辟为各国人士避暑地，到1938年，这里被建成了一个带有殖民地色彩的避暑佳地。解放后，北戴河又新建了不少休养所、疗养院、海滨泳场、饭店、宾馆，规模比过去更大了，成了我国规模较大、设施比较齐全的海滨避暑胜地。 北戴河海滨地处河北省秦皇岛市中心的西部。受海洋气候的影响，夏无酷暑，冬无严寒，常年保持一级大气质量，没有污染，没有噪音，城市森林覆盖率54%，人均绿地630平方米。这里气候宜人，二十里长、曲折平坦的沙质海滩，沙软潮平，背靠树木葱郁的联峰山，自然环境优美。与北京，天津，秦皇岛，兴城，葫芦岛构成一条黄金旅游带，北戴河处于旅游带的节点。北戴河是中国开发最早的海滨度假区，正焕发着日新月异的新景象。 二 项目周边环境分析 北戴河是著名的旅游避暑胜地——“中国夏都”，该地区环境优美，空气清新，民风淳朴，海产丰富，是不可多得的居家度假宝地。 项目开发地位于秦皇岛市北戴河区联峰路，靠树木葱郁的联峰山，自然环境优美，项目占地50多万平方米。 （一）交通条件 四条铁路(秦沈高速、京哈、津秦、大秦)、二条国道(102国道和205国道)、使得从北京、沈阳到秦皇岛北戴河只需两个多小时。京秦高速铁路、京沈城际列车开通后，50分钟就能到秦皇岛北戴河，完成喧闹的都市与浩瀚的大海之间的切换，进一步满足了大北京居民休闲度假的心理需求。另外，随着冀东机场的开发建设，海陆空综合交通体系的形成，提高城市组团间交通可达性，城市集聚力与辐射力。工艺品市场相关产业相关产业北戴河区即将投资兴建200亿的高尔夫球场、五星级酒店和好莱坞影视城等顶级的休闲配套，这些旅游相关产业的发展全年环境空气质量达到国家环境空气质量一级（空气质量优）的天数大于300天海水浴场水质符合国家海水水质二类标准达标率100%城市区域环境噪声等效声级平均值4分贝，城市区域环境噪声环境质量评价等级为好。城市主要交通干线交通噪声等效声级平均值6分贝（国家标准70分贝）,城市道路交通噪声路段达标率100%，道路交通噪声质量评价等级为好。北戴河区环境质量报告依傍着陆地的敦厚，享受着海洋的宽广；着土地的精华，享用着海水的滋润“京津后花园”的美誉，是人们定居、养老、投资首选的外埠之一 （二）城市分析 秦皇岛北戴河拥有良好的天然资源优势，但是本地房地产消费不足，主要依赖国内外客户的消费支撑，特别是京津唐地区的消费者。因此，项目必须跳出秦皇岛来进行发展归化，，从京津唐地区的高度来给项目进行地位，使之影响力覆盖到更广阔的区域，才能寻找得到足够大的市场。 无论从城市资源、还是城市的历史文化角度都奠定了北戴河的城市地位和城市经济发展的外向型特征，也就是说北戴河房地产业发展不仅局限发展于本地市场和周边市场，而是面向全国市场乃至外国市场，因而本项目适应时机开发。 （三）地段分析： 1项目位于北戴河中心地区，周边拥有大约2万人的常住居民，项目的基础市场，项目可发展部分商业形态来满足周边居民的消费需求。这是项目适应市场的需要。 2 北戴河的地缘优势决定项目产品开发结构及市场取向应该以外地的游客市场靠拢，完善当地旅游市场产品结构，成为为北戴河路由增辉添彩的兴奋剂。同时执行“以外带内”、“内外互动”的产品开发策略提高本地市场消费。北戴河的商业结构和本地消费能力，说明项目不能以开发本地市场为主，而必须立足更广泛的市场进行发展。 （四）相关政策分析 近日，国务院针对房价过快增长出台了一系列调控政策，这一系列政策的出台，使众多一线城市的房地产市场产生了剧烈的动荡，但作为房地产市场日健成熟的北戴河，其区域内的各楼盘却出现逆市旺销的局面这一系列政策的出台针对的是大多数的一线城市，这些城市中，指房价过快增长和上涨的幅度已经超出了健康的范围，政府需要用一些强有力的调控政策使其恢复到较为正常的增长水平，保证整个行业沿着健康有序的方向发展下去。秦皇岛作为一个三线城市，其房价远远落后一、二线城市的房价，低于大连、青岛、威海这些沿海城市，在秦皇岛，整个房地产行业的发展也在循序渐进逐步推进，所以国务院出台的这一系列政策对秦皇岛，尤其是房价远低于其他沿海城市的北戴河新区来说影响不大多数久居城市正在越来越厌倦那被沾染一身浮躁的人一样，主希望家是一个可以洗去尘嚣兑进清新的过滤器，回到家，回归生活。摒弃城市的喧嚣和污