中国房地产调控.docVIP

困境中的中国房地产调控 “历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨，已给社会一个强烈的信号，房价将在此轮的调控中再次的上涨。” ——任志强，个人博客，2009年12月24日 2010年2月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示，对当前房价水平，七成以上居民认为“过高，难以接受”。自2009年第2季度以来，城镇居民反映房价过高的占比逐季攀升，各收入水平持此判断的居民普遍增加了一成左右，其中中高收入人群更为突出。 在3月初召开的全国人民代表大会和中国人民政治协商会议（简称“两会”）上，“两会”代表关于平抑房地产价格的建议数量空前。其中，“保障性住房”这个被冷落多年的名词再次频繁出现。 但就在“两会”结束的第二天，即3月15日我们无法承受这样的天价，只好承认自己的无能 面对房价高涨的局面，部分国际投资者认为中国出现了严重的房地产泡沫。2010年1月，曾因做空安然而收获巨额收益和声望的美国对冲基金经理詹姆斯·查诺斯（James Chanos）中国飙涨的房地产市场，是靠投机性资金撑起来的泡沫，“相当于1000个迪拜”。 由于对房地产等领域的风险感到担忧，部分国际投资者开始建立意在从中获利的头寸。2010年5月，(Hugh Hendry)在伦敦的Eclectica资产管理公司构建了一个“short credit”投资组合，其具体做法是挑选202.5倍的投资回报。 在经历了持续的高速发展和不断变化的调控政策后，房价问题并未获得解决，而对一些国际投资者来说，他们认为这是中国经济最大的风险之一，这种局面使得中国的房地产政策决策者正面临越来越复杂的不确定性。 数据之困 数年来，市场和决策者对中国房地产是否存在泡沫一直争论不休，但各方共同面临一个基本问题，即缺乏有效数据。 2010年3月，有媒体报道称，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续六个月读数为零，这意味着中国有大量房屋处于空置状态。此后，尽管国家电网明确否认曾发布过此类消息，但这迅速引起了各界对空置率的关注和争论。国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，这是一个判断房地产市场是否存在泡沫的重要指标，但国家统计局缺乏这方面的数据，因此一些媒体和个人只能用晒黑灯、查水表电表煤气表等方式来局部估算。 在数年来的地产调控中，政府屡次强调要“完善房地产统计和信息披露制度”，但截至2010年6月，中国尚未在全国层面上实现个人住房信息的联网。中国的房地产登记制度实行属地管理原则，包括房屋面积、位置和所有权归属等在内的房屋权属登记信息均掌握在各地政府手中。多年来中央政府一直在致力于推动相关信息的全国联网，但面临一系列困难，例如大部分城市的数据采集没有实现辖区全覆盖，绝大多数城市的登记系统未含所辖县的数据；一些城市没有实现统一系统、统一平台、统一数据；更有甚者，截至2010年6月，全国尚有891个县未建立房屋登记信息系统，占全国的55％。因此住建部目前只是计划到2013年可以“初步实现部、省、市系统联网，基本建立全国个人住房信息系统”。 除了缺乏数据和信息不够公开之外，现有数据质量较低也是一个问题。这方面一个突出的表现是不同来源的数据经常会差异很大，例如按照北京市住房和城乡建设委员会（简称建委）的数据，2006年第一季度，北京市商品住宅期房预售均价比去年同期上涨14.8%，而北京市统计局单独发布的该数字是7.6％，两者相差近一倍。当时北京市统计局表示相关部门正在协调，争取只公布一个数据，随后不久，北京市建委就不再发布房价等数据。 针对这种局面，前摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠表示“首先要获取可靠的数据。不然，就只能‘摸黑儿’制定国家政策”。 实际上，由于房地产市场的复杂性，各国在搜集相关数据的问题都会遇到一系列的困难。以房价为例，由于房屋存在位置、质量等方面的差别，因此要找到一个准确衡量整体房价的指标是非常困难的。为此，美国采取了信息公开、指标竞争的方式。具体来说，在美国绝大部分的州，房屋的基本信息都是公开的，例如美国富豪巴菲特的房屋，任何人都可以在网上查看其房屋的位置、面积、户型、所有权和估值等信息。载有房屋买卖价格的文件会保存在当地的房产契约记录办公室，而且大多数州会公开这些信息。由于绝大部分基本信息都公开了，因此包括政府在内的各方都可以利用这些信息去建立自己的房价指标。比如联邦住房金融局（FHFA）有自己的房价指数，标准普尔和Fiserv联合制定了凯斯-希勒指数，而后者是市场最常用的房价指数。凯斯-希勒指数统计的是重复销售房屋的价格，例如某房2005年出售的时候是100万美元，2010年再次出售的时候是80万美元，凯斯-希勒指数通过比较同一房屋不同时间的销售价格，进一步计算出衡量房价整体趋势