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房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套设施 估价对象于台江第三中心小学鳌峰分校2003年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上4层，户型为两室两厅两卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为100.92平方米，层高为2.8米。 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖榕房权证R字第0514956号〗，证载房屋所有权人为余依偙，证载建筑面积为100.92平方米。该房产为普通商品房，钢混结构，土地使用权年限为70年估价对象位于福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元。鳌峰街位于台江区东部，东面、北面与晋安区交界，由闽江北岸九孔闸沿光明港至连江路西侧光明港支流向南至东滨一桥。小区正门对面是光明世家小区，西南方永辉超市和福建海洋职业技术学院，委估对象地处二环至三环之间，繁华程度欠缺，交通方便，周围环境一般，未来发展潜力较大。 三、市场背景分析 今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。供求关系得到了改善，投机性、投资性需求上半年全市完成房地产开发投资278.60亿元，同比增长103.7%，增速比一季度加快36.57个百分点。房地产投资占全市同期城镇以上固定资产投资比重为29.85%。拉动房地产投资增长的因素：一是开发企业购地热情高，土地购置大幅增长，上半年房地产开发企业土地购置费147.65亿元，同比增长3.65倍。土地购置面积达184.84万平方米，同比增长1.8倍，二是旧屋区危旧房改造力度加大，五城区完成危旧房拆迁354万平方米带动扩大了投资规模。商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面积148.87万平方米，同比下降39.57%市区商品房签约套数18634套，比去年同期减少40.3%，其中住宅9568套，比去年同期减少61.4%。房地产新政改变了市场预期，直接影响了市场成交量。非住宅占商品房销售总套数的49%，比去年同期21%提高了27个百分点，销售面积占比从去年同期的14%上升至29%，提高15个百分点。二手房交易量继续下滑。据有关方面统计数据，上半年市区二手房成交19803套，成交面积214.91万平方米，成交金额76.01亿元，分别比同期增长1.62%、30.78%和44.4%，其中二手住宅交易15794套，成交面积155.62万平方米，成交金额56.62亿元，分别比去年同期增长9.32%、11.13%和18.93%。但“国发10号文件”出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。6月份市区二手房成交3112套，成交面积35.27万平方米，环比分别下降12.54%和11.45%，其中二手住宅交易2364套，成交面积23.07万平方米，环比分别下降17.75%和18.63%。未来推动市场发展得有利因素：一是福州作为海西发展得省会城市和宜居城市，特别是福州实施“一区两翼多极”的发展布局，动车组开通运行和地铁开工建设有效地提升福州发展竞争力，扩大了发展空间。二是随着经济结构调整，现代服务业的加速发展，将带动了商业、商务地产的发展；三是政府加快重点项目建设，包括旧屋区改造，将推动拆迁安置房建设；四是保障性住房建设力度加大，不但可以拉动投资，也有利于改善市场供应。　比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。 项目名称 鳌峰苑3室2厅2卫 鳌峰苑4室2厅2卫 榕江新天地3室2厅1卫 房屋坐落 鳌兴路 鳌兴路 鳌峰路 建筑结构 钢混 钢混 钢混 成交总价(万元) 69.8 80.3 60 面积（m2） 134 151 98 成交单价(元/m2) 5209 5318 6122 成交日期 （年/月/日） 2010/5/11 2010/1/5 2010/3/9 用 途 住宅 住宅 住宅 所处楼层/总层数 自然层第6层/7层 自然层第6层/6层 自然层第1层/8层 装 修 低档装修 低档装修 低档装修 建成年份 2003年 2003年 2004年 备 注 二手房g 二手房g 二手房g 2、价格影响因素比较 将可比实例与估价对象住宅单元的价格影响因素进行比较，如下表： 表2.房地产交易实例价格影响因素说明表 项目 估价对象 案例A 案例B 案例C 项目名称 鳌峰苑15#楼404单元 鳌峰苑3室2厅2卫 鳌峰苑4室2厅2卫 榕江新天地3室2厅1卫 用 途 住宅 住宅 住宅 住宅 土地类型 出让 出让 出让 出让 地段等级 居住四级 居住四级 居住四级 居住四级 成交单价(元/m2) — 6981 6345 6122 室内装修 低档装修 低档装修 低档装修 低档装修 交易情况 正常 正常 正常 正常