金融市场学经典课件第十章——抵押贷款和资产证券化.pptVIP

第十章 抵押贷款和资产证券化 抵押及抵押品的估价 抵押的概念 抵押是一种有财产担保的债务工具。是指债务人不转移对抵押物的占有，而将财产作为债权的担保，以取得贷款；当债务人不履行义务时，债权人有权依照有关法律处置抵押物，并优先受偿。 抵押与质押 抵押物不转移占有，质押则由出资人将质押物移交给质权人； 质押物限于动产，抵押物主要是不动产，也有部分动产。 抵押的特点： 1、抵押是一种财产担保； 2、抵押权具有债权性； 3、抵押权是一种价值权； 4、抵押权是优先受偿权； 5、抵押权具有特定性。 抵押品的范围 金融机构确认抵押品所依据的标准。 确认抵押品应考虑：一是抵押物应有变现价值，应具有流动性、可转让性；二是抵押物应具有独立交换价值；三是抵押物应属于抵押人所有或经营管理依法有权处置的财产。 抵押品大致分为三类：不动产、动产和表示财产所有权与债权的证书，如股票、国库券、定期存单、债券及其他票据。 根据《中华人民共和国担保法》，可作为抵押贷款抵押物的财产有： 抵押人所有的房屋和其他地上定着物； 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； 抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； 抵押人依法有权处置的国有的机器、交通运输工具和其他财产； 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地的土地使用权； 依法可以抵押的其他财产； 法律未禁止抵押的财产也可以抵押。 依法不能抵押的财产： 土地所有权； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 所有权不明或有争议的财产； 依法被封、扣押、监管的财产； 依法不得抵押的财产，如我国宪法规定，属于国家所有的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒山、滩涂等自然资源，除法律规定外，不得买卖、抵押或以其他形式非法转让。 抵押品的估价 对抵押品的估价，即确定借款人向银行提供的抵押物的实际价值和做出抵押物与抵押贷款之间的比率。 确定抵押物的实际价值要综合考虑多方面的因素。如，折旧率的高低、无形损耗，以及可能产生的帐面价值与实际价值不符等。 实物资产的评估 我国目前主要的方法有现行市价法、重值成本法和收益现值法等。 现行市价法：是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或相似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法。 可以采取以被评估资产完全相同的已成交资产的现行市价为评估资产的现行市价的方法，谓之直接法。 也可以以某种市场上相类似的资产为参照物资产，依其成交价格作必要的调整来确定被评估资产的价格。谓之类比法。 资产评估值＝参照物价格×（1＋调整系数） 重置成本法 在评估资产时、按被评估资产的现时完全重置成本减去应扣耗损或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。 资产评估值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗 收益现值法 是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。 收益现值＝?（各年预期收益率×各年折现系数） 有价证券的评估 股票可以公开股价为评价时的参考；债券中国债可以券面金额作为估价，公司债券估价方法可参照股票办理；存款单据以单据所载本金作为估价，如系外币，则按抵押日的外汇汇价折成本币予以估价；提货单据，可按动产估价办理。 抵押贷款一级市场 抵押贷款的种类（根据抵押财产的不同） 不动产抵押 存货抵押 设备抵押 客账抵押 人寿保险单抵押 证券抵押等 客账抵押即企业把应收账款作为担保以取得短期贷款。 人寿保险单抵押即在人寿保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限度，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。 这两类抵押都要求金融机构对客户进行认真的调查。 抵押贷款一级市场是指抵押贷款产生与创造的过程，是借贷双方以金融工具为媒介进行抵押交易和实现资金融通的过程。 在现代金融业的发展过程中，抵押信贷根据日益多样化，仅就住宅融资而言，就有固定利率抵押贷款、可调整或重议利率抵押贷款、按价格水平调整的抵押贷款、短期过渡性抵押贷款展期抵押贷款、分级偿还抵押贷款等（见教材P210）。 固定利率抵押贷款 是以预先确定的利率和分期付款方式来运行的信贷工具，其贷款合同一经双方认可，利率就不受市场利率变化的影响，还贷的方式和期限也将固定不变。根据分期付款方式的不同，固定利率的抵押贷款分为非均付抵押贷款和完全均付抵押贷款两种。 非均付抵押贷款是一种每月分期偿款金额不均等的抵押贷款，其月付本金是均等的，但月付利息随未清偿款项余额的变化而不同。其特点是一般首期还贷额最高，以后逐月递减，比较适合现期收入水平较高的消费者。（例题见教材P211） 完全均付固定利率抵押贷款是一种每月还贷金额完全相等的