制度与政策辅导：关于土地价格若干问题的解读.docVIP

制度与政策辅导：关于土地价格若干问题的解读 地价的本质与内涵　　地价是获取土地权利的价格，其本质是地租的资本化。马克思的地租理论认为，不论何种形式的地租，都是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，是土地所有权的经济实现形式。做为自然产物的土地，不是劳动产品，没有价值，但具有特殊的使用价值，只能通过使用土地而产生的收益，即地租来产生价格。土地价格相当于一笔资本的价值，若将其存入银行，每年的利息收入相当于这块土地地租的收入。因此，地价是未来若干年（或无限年期）地租的折现，其本质是地租的资本化。　　土地的特殊性决定了当土地权利作为一种特殊商品在市场中交换时，其价格也不同于普通商品。首先，地价是一定内涵下的价格，主要包括权利内涵、利用条件内涵、基准日内涵等；其次，地价具有明显的区域特征，不同区位的地价可能存在显著差异。第三，土地需求表现为一种引致需求，即人们对以土地为生产要素的产品的需求导致对土地的需求，因此，“土地产品的价格决定地租”,进而决定地价。　　二、地价水平及其评估方法　　对具体宗地而言，地价可以分为交易价格和评估价格，前者是市场中实际发生的价格，在公开竞争的市场中，它体现了供需双方经过共同认可、实现的价格，是市场机制作用的结果。后者是基于不同目的，运用专业评估技术与方法测算得到的，一定条件下的土地价格。　　通常，评估价格的内涵为基准日时估价对象在公开市场上能够实现的客