房地产业拆迁还建问的优化模型.docVIP

房地产业拆迁还建问题的优化模型 沈大燕，周兵 [摘要]通过对房地产商时常面临的使用新建房屋偿还被拆迁房屋面积（简称还建）问题进行定性分析和定量研究，提出了解决此类问题的合理的房屋拆迁还建优化模型，并应用该模型、使用WINQSB软件对具体的还建问题进行计算，得出解决方案。 1、引言 近年来，随着我国市场经济的不断发展和城市建设步伐的进一步加快，城市规模不断扩大，房地产业飞速发展。房地产的发展意味着需要大量征收征用城市及其周边的土地，牵涉到对土地上的房屋及其附属物的拆迁。拆迁量连年增长，由此引发的矛盾日趋突出，由于利益分配的失衡引发的被拆迁居民上访有增无减，政府公信力也因此受到影响。征地拆迁矛盾直接关系到国家、集体、个人三者的利益，关系到社会稳定和经济的发展，因此，研究房屋拆迁偿还问题，使拆迁偿还方案公平、合理、透明、时效，减少社会矛盾，保障社会稳定和政治安定的大局具有重要的意义。 目前，对被拆迁房屋的偿还政策有两种，即产权调换和货币偿还。对集体土地征用中房屋拆迁，一般也采用这两种政策，可根据不低于原来水平的原则，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的偿还，或由政府统一筹建安置房或农民公寓，有条件的在附近安排住宅基地等进行合理安置。一些地方更是采取了相当优惠的政策，如被拆迁农户的建筑楼层未达到三层，签订安置补偿协议时，均按三层的建筑面积计算，实践证明，这项惠民政策的实施，切实地维护了居民的权益，有力地推进了拆迁进程。 本文是根据不低于原来水平的原则，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的偿还方案，针对房地产商面临的还建问题，通过定量分析建模，提出了解决此类问题的还建优化模型，并以某房地产公司的还建问题为例，应用模型，使用WINQSB软件对具体的数据进行了计算，得出了解决还建问题的整体最优方案。 2、拆迁还建问题的模型设定 （1）首先，这里所指的偿还面积不一定等于被拆除的原房屋面积，而是考虑到被拆迁房屋的评估价值、使用权价值、增值价值等，按照相关法律法规，评估后双方达成一致意见的合理的偿还面积。 （2）根据不低于原来水平的原则还建，即分配给每户居民的新建房面积不小于相应的应偿还面积。 （3）如果被拆迁房屋的面积大于新建房屋中的最大房屋的面积，则可分成两套或三套等偿还，由居民自己决定房屋套数和每套房屋的面积，当然分成的各套房屋的面积之和等于应偿还面积。为建立模型的方便，对于这种情况作如下数据处理：假如有一户居民要求分两套住房，则数据处理时这一户居民变作两户处理。 （4）变量假设。设m为被拆迁的居民户数；n为房地产商开发的房屋套数（n＞m）。 3、还建问题分析及模型建立 在满足上述模型设定、完成相应数据处理的条件下，可做如下分析： （1）可将这n套新建住房看做n个需要完成的任务，将m户居民看成m个执行任务的人，现在的问题变成：从n个任务中挑选出m个任务，分别分配给这m个执行任务的人；从这个角度看，还建问题与指派问题有相似之处。为了方便查看计算结果，将这n套住房从1到n编号，m户居民也从1到m编号，并引入变量xij，其取值只能是0或1。令 假设新建房屋i的面积为ai（m2），居民j的应偿还面积为bj（M2） （2）目标函数：此问题需要使房地产商损失的房屋面积尽量小，这可以理解为要使分配给居民j的新建房屋i的面积ai（m2）与居民j的应偿还面积bj（m2）之差尽可能小。于是，可以用每套新建住房的面积ai减去每户居民的应偿还房屋面积bj，令Cij=ai-bj，那么问题的目标就是使得分配给m户居民的新建房面积之和与应偿还给m户居民的房屋面积之和的差最小，即目标函数为 另外，由于分配给居民的房屋面积一定要大于偿还面积，因此，对任一套房屋i，其面积ai（m2）如果小于居民j的房屋偿还面积bj（m2），（即Cij＜0），则房屋i不能分配给居民j。由于此问题的目标函数是，因此，如果当 Cij＜0时，令Cij=M（M为一无穷大的正数），则通过计算必有Xij=0，由此达到了不予分配的目的。因此，当Cij＜0时，令Cij=M；若任一套房屋i的面积ai（m2）大于或等于居民j的房屋偿还面积bj（m2），则房屋i有可能分配给居民j；于是令 按照上述Cij的数据处理方法，可以得系数矩阵（见表1）。 （3）约束条件：同样类似指派问题，有两个约束条件： 房屋的分配要求一套房屋只能分配给一户居民：即 每户居民分配一套房屋，即 （4）通过上述分析，得出该还建问题的数学模型为： 4、应用实例 某房地产公司开发的商品住宅，需拆迁约200户民用住宅，每户需偿还的面积已知；房地产公司新建的商品住宅的各种户型的建筑面积和每种户型的房屋套数也已知，商品住宅套数共约400套，现房地产商承诺，新建房屋建筑完毕后将免费给每户被拆迁居民分配一套住房，分配的住房面积