地产战略投资决策与财务报表分析222.docVIP

《地产战略投资决策与财务报表分析》课程大纲 通过学习： 学会选择优质地产项目，用于投资决策、财务分析、收购与并购项目及针对投资做好预算。通过学习： 了解投资人最看好的项目是什么？为什么会如此选择这类的项目？ 战略投资与报表分析 长期投资决策程序：先要搞清如何选择项目以及投资的目标是什么？ 如何选择一个好项目？ 投资人的整体投资方向 行业发展趋势的整体判断 竞争能力分析 管理团队能力考核 财务分析 盈利模式 SWOT分析 经营模式 你所投资的目标是什么？ 投资的趋动力 获取资本增值，通过以下方式： 投资后上市退出 产业链上下游整合 整合后上市退出 投资后转让给上市公司或产业投资者 公司内部管理层回购 案例1：某个酒店集团决定收购一个台湾地产在江西一个公园项目，这个项目投资于1999年，前期投资12亿元，总投资预计为30亿元，后因资金问题停工，但这个项目在南昌市占地大约1000亩，尚需要新注资25亿元，如果你是这个酒店集团的总经理，你如何看待这个项目？ 行业发展趋势的整体判断： 从胡锦涛总书记访问拉美的第一站说起，做为企业对行业趋势的掌握应该注意的方法。 不同阶段的企业项目所对应的投资策略： 例如：处于快速成长期的项目所应对的策略。 运用资源分配策略影响竞争者的投资决策 直奔主题：向目标市场投入大量资金，防止竞争对手进入。 虚张声势：向非目标市场投入少量资金，让竞争者去维护那个市场 有意退让：有意放弃自己的市场，让竞争对手在那里投入资源。 竞争能力分析： 与上游、下游企业的关系：你的项目是否具备形成产业链的关键？ 现金流量及其估算： 项目的未来价值到底怎么看？ 案例分析2：从汇丰投资银行部的现金流量测算看一个企业项目的优劣。 企业活动及报表分析 本量利分析：利润敏感性分析，从市场占有率到目标利润的分析 经营活动现金流量分析：看一个企业项目的运营模式 资产负债表重点看什么？主要指标：流动比率、速动比率、总杠杆、应收款项、长期与短期负债。 损益表重点看什么？利息保障倍数、息税前利润、成本占收入比重。 组织结构及财务报表分析 财务报表分析的基本方法： 比率分析 现金流分析 同型分析 同一张报表的结构分析： 案例3：以厦新电子2002-2004年财务报表看这个企业的组织结构及财务状况。 趋势分析 同一公司各年度财务数据的对比分析：最近三年的财务年报分析：持续增长 比较分析 不同公司财务数据的对比分析： 哪个项目是最好的？ 案例4：某个集团企业重组中的项目财务分析。 经营战略与财务报表分析： 企业经营战略：投资与融资战略的制定——是营销第一还是资本运营第一？ 营运能力分析：鸡肋的项目、明星项目 项目风险与财务报表分析： 风险如何规避？ 战略投资、战略评价、财务方法的改进 什么是战略投资？ 战略投资是让公司变得更好的投资 什么样的公司是好公司？ 投资资本回报？从签定对赌协议看如何确保投资资本回报？ 案例5：某个房地产集团企业收购中小宾馆中的代价与对策，对赌协议如何着手？ 3