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我国购房者年龄结构对住宅需求的分析 　　【摘要】不同年龄段购房人数在总购房人数中所占的比例是不同的，因而对不同年龄段住宅需求进行定性分析，并结合我国住宅现状，能够为开发商在住宅开发上提供针对性的建议。 　　【关键词】年龄结构 住宅 住宅需求 　　一、引言 　　住宅是人类最基本的生活资料之一，人口因素是影响住宅市场的重要因素之一，关注住宅市场就要关注人口因素。著名市场营销专家科特勒曾经说过：市场是由具有特定的需要或欲望的全部潜在客户所组成的。住宅市场上潜在客户是由不同年龄段的消费者共同构成.关注人口因素中人口年龄构成，有利于了解住宅市场，进而了解和分析住宅需求，为房地产营销提供指导意见。 　　由于每个个体都有一个生命周期，在生命周期不同阶段，个体会有特定的事情要做。如美国人一般会在20岁左右工作，26岁左右结婚，31岁左右购买第一套房产。即他们首次置业年龄集中在25～39岁之间。这个规律在日本也同样存在。日本人口分组住宅自有率数据显示：1978～1998年的20年里，25岁以下人口组平均住宅自有率是5.6%；35～39岁人口组平均住宅自有率达到了55%。即25～39岁年龄段的人口是住宅消费主力军。据中国指数研究院调查结果，我国25～34岁年轻人是第一大购房群体，35～44岁中年人是第二大购房群体，这两个年龄段的人是我国房地产市场需求主力军。 　　中国是世界上第一人口大国，加上自古以来置业观念，人们有较为强烈的住宅需求。不同年龄段群体因所处的生命周期阶段、价值观、生活习惯、消费习惯和生活方式等因素，有不同住宅需求，反映了不同年龄段群体的消费需求和消费理念。就住宅需求来言，不同年龄结构的某一群体在住宅价格、区位、面积、户型设计以及其他配套设施等有不同的需求特征。研究各个不同年龄段的不同住宅需求特征，将为住宅市场开发和发展提供宝贵参考意见。 　　二、我国购房者年龄结构与住宅需求的关系 　　（一）我国的住宅现状 　　自1998实行住房改革以来，我国进入住宅建设市场化和住房消费货币化阶段。总体上住宅市场供求结构存在非均衡现象，2000～2009年间普通住宅供给量逐年增加，有效需求量除了2007至2008年有明显下降，总体上呈现增长趋势。总之，2000～2009年间普通住宅有效供给量始终大于有效需求量，即处于供大于求状态。如下图。{1} 　　而2000～2009年间我国住宅供求结构中，别墅或高档住宅的有效需求量和有效供给量处于变化中。有效供给量2000～2007年间呈上升态势，2007年以后出现下降趋势；有效需求2000～2007年间显著增加，2007～2009年出现先下降后上升的趋势。两者相比，2000～2008年间的变化趋势基本相同，差距不断缩小；2009年出现有效需求大于供给的情况。如下图。 　　住宅智能化方面。如果说70年代解决的是有无问题；80年代解决的是大小问题；90年代关注的是环境优美问题；21世纪是住宅智能化时代。我国智能化住宅经历了三个发展阶段：1998年以前只是推出了智能化居民小区理念；1998～2000年间是小区智能化的试点阶段；21世纪进入了智能化住宅的迅速发展和提高阶段。 　　为提高竞争力各大省市相继出现了建筑规模大、投资高的智能化住宅小区。如上海中凯之光计划智能化系统投资采用每平米100元的标准，以达到高档水平。智能化住宅已成为住宅需求的不可抵挡的趋势，尤其是宽带网在智能化小区中的应用已成为必然。 　　我国老年住宅供应紧缺。2010年据估计约有69万老年人住在11000多家政府或政府资助的福利老年护理院；居住在非盈利、非政府的护老中心的老年人数不到27万。随着社会观念对老年住宅的认可，未来老年住宅市场潜力巨大。 　　（二）我国购房者年龄结构现状 　　从中国指数研究院调查结果看：25～34岁年龄段购房人数占总购房人数50%；35～44岁年龄段人口占购房人口总数24.5%；这两个年龄段人在总购房人数中高达四分之三。如图1。{2} 　　从上图看出我国购房者具有明显的年龄结构特征。这种特征与个体生命周期紧密相关。25～34岁年龄段的人大多处于结婚年龄，大部分属于第一次置业，购房主要是为了满足居住需要，需求弹性较小属刚性需求，他们是当前住宅市场上购房的主力军；35～44岁年龄段人群的孩子处于成长阶段和自己事业发展阶段，关注孩子成长和自己的发展，大部分属第二次及以上置业，具有较强购房能力，购房行为属改善性需求，对所购房屋未来的升值空间较关心，有一定的投机性。 　　三、不同年龄段的住宅需求 　　据中国指数研究院调查结果，可分几个不同年龄段来分析不同住宅需求： 　　（一）基本自住需求阶段 　　25～34岁年龄段居民，处于单身或组建家庭阶段，有强烈购房需求。但受个人支付能力，包括收入、家庭财