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中国商业地产业发展的实证分析 高 波　赵奉军 摘要:中国城市化和经济发展水平不断提高,导致社会商品销售额的高速增长,进而促使商业地产业进入快速发展阶段。目前,中国商业地产业的特征是:商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中,商业地产投资主体呈多元化,商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道,而囿于融资和变现困难,商业地产开发商大都选择了以出售为主的开发模式,不同城市商业地产的价格特征存在明显差异。运用北京、上海、广州、深圳等四个城市2000～2007年的面板数据对商业地产开发的影响因素进行实证检验表明,社会商品零售总额和城镇居民人均可支配收入对城市商业地产竣工面积和商业地产投资额具有显著的正的影响,而利率和销售价格的影响并不显著。 一、引言和文献回顾 改革开放以来,中国商业地产业逐步成长,尤其是近10年的快速发展,商业地产业已进入到一个全新的发展阶段,商业地产市场日趋成熟。因此,系统总结中国商业地产业的成长经验和商业地产市场的特征,探讨商业地产业发展的影响因素,对促进中国商业地产业的规范、有序、持续发展,具有较大的现实意义。 与本文主旨有关的国外对商业地产业的研究大多集中于对商业地产开发影响因素的实证分析。研究结果表明,商业地产开发量与商业零售额的增长之间存在显著的正相关关系。在一项针对美国1968～1991年的商业物业建设量的研究中,研究者证实了这一点,即每当商业零售额的增长率出现下滑时,商业物业的开发面积就出现下降。Emil E. Malizia在研究了几个美国大都市区商业地产开发的决定因素后得出结论,经济结构、创新潜能和城市产业多样化等变量决定的城市竞争力对商业地产开发具有显著的正的影响。Steven . H. Ott等人在研究了美国和日本跨度为25年的季度数据后,发现商业地产的投资和售价存在显著的正反馈关系。 也有一些学者研究了技术变化对商业地产开发的影响。以往的实证分析认为在传统的技术条件下,商业零售总额的增长需要人们光临各种商业设施。但技术已经对这一传统购物方式提出了挑战。邮购和网络及电视购物的出现和蓬勃发展是否意味着传统的商业地产开发尤其是大型购物中心行将没落呢?远程视频会议系统等先进的通讯方式是否会导致各种酒店以及商业写字楼的销售受阻呢?Gas par和Glaeser认为,面对面的交流与建立在远程通讯基础上的交流并非是完全替代关系,在某种程度上,二者甚至是互补的。更便捷的交流允许社会在设计和生产方面进行更进一步的分工,同时也增强了面对面交流的需求以协调所涉及到的个人的专业化工作。同时,便捷的交流可提高人们传播信息的思想复杂性,从而要求更多的面对面接触以交流这些思想。也就是说,面对面交流仍然是不可或缺的。Scott R. Muldavin和Richard. K . Green等人强调了6大技术,包括新商品的出现和改进、交通技术、建筑技术、金融工程、制造系统的创新和互联网的增长对各种商业地产业态的影响。结论是技术发展对商用物业的负面影响非常有限。原因在于,技术的发展包括电子商务可能直接减少了商用物业的需求,但一方面与电子商务相配套的各种配送中心带来的商用物业的需求会增加,另一方面技术的进步带来收入增长的同时,各种商用物业也会积极利用新技术改善购物的软硬环境。 二、商业地产业的特征描述 在城市化和经济发展水平不断提高的推动下,中国商业地产的开发规模增长迅速,但商业地产的开发运营不同于发达国家。发达国家的商业地产业具有三个鲜明的行业特征,即开发模式是先招商后开发,资金主要来源于非银行贷款,运营模式以出租为主。与发达国家相比,中国商业地产市场仍不成熟,商业地产业的发展空间较大。现阶段,中国商业地产业具有以下几个特征。 1、商业地产开发规模快速增长 ,商业地产投资向中心城市集中。 中国商业地产开发,在经历了长期缓慢增长后,到2000年出现了高速增长态势。如图1和图2所示,在2000年以前,商业地产投资完成额一直没有超过500亿元,投资增长速度在10%左右。自2000年开始,中国商业地产的投资迅猛增长,2003年增长速度达到39.5%,连续4年商业地产投资增长速度超过房地产开发投资增长速度。2002年,全国商业地产销售面积突破2000万平方米,而2005年商业地产销售面积则比 2002年翻了一番。从根本上说,商业地产开发规模的迅速增长,是为了满足由于居民消费水平不断提高,导致社会商品零售总额的大幅度增长,进而对商业地产产生的相应需求。根据国家统计局资料,如图3所示, 1997年中国社会商品零售总额为31000亿元,到2008年已达到108488亿元 ,增长2 5倍,年均增长12.1%。可以说,消费市场的繁荣,带来了商业地产业的繁荣,因为居民消费水平的提高,是要通过各种商业地产为载体来实现的。 中国商业地产投资一个突出特点是