第七章 物业管理法律制度课件.pptVIP

第六章 物业管理法律制度 第一节 物业管理概述 物业、物业管理及物业管理法律关系 一、概念 “物业”一词译自英文“Real Estate” ，表示房地产或不动产。 “物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。 第二节 物业管理合同规约 业主公约 一、概念 业主公约指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。 业主公约是全体业主的最高自治原则，是物业区域业主生活工作的行为准则。 二、内容 （1）有关物业的使用、维护、管理； （2）业主的共同利益； （3）业主应当履行的义务； （4）违反公约应当承担的责任。 第三节 物业管理公司 物业管理公司概述 一、概念 是指按照合法程序成立并具备相应资质条件，经营物业管理业务的企业性经济实体，是独立的企业法人 特征：专业性、商业性、服务性 * * 物业管理一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动 法律特征： 1.物业管理的基础是业主自治权； 2.物业管理关系是一种民事关系； 3.物业管理关系基于委托合同而产生； 4.物业管理具有有偿性和专业性 二、物业管理法律关系 物业管理的法律关系是法律规范调整人民在物业管理过程中形成的权利和义务关系。物业管理的法律关系的构成要素包括主体、客体和内容。 1.物业管理法律关系的主体 指法律所规定的物业管理法律关系的参与者，是物业管理法律关系中权利的享受者和义务的承担者 （1）业主、非业主使用人、开发商 业主，是指物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，可分为独立所有权人和区分所有权人 非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人 开发商，即房地产开发企业 （2）物业管理企业 是根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照法律或合同约定，对物业进行专业化管理的企业 （3）行政管理部门 2.物业管理法律关系的客体 指物业管理法律关系主体权利义务指向的对象，分为物、行为和智力成果 （1）“物”指物业 （2）“行为”指物业管理中各方主体的活动 （3）“智力成果”指非物质财富 3.物业管理法律关系的内容 即主体享有的权利和承担的义务，包括业主及物业管理企业的权利义务 （1）业主的权利 ①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； ②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； ③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； ④参加业主大会会议，行使投票权； ⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权； ⑥监督业主委员会的工作； ⑦监督物业服务企业履行物业服务合同； ⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； ⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； ⑩法律、法规规定的其他权利。 （2）业主的义务 ①遵守管理规约、业主大会议事规则； ②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； ③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； ④按照国家有关规定交纳专项维修资金； ⑤按时交纳物业服务费用； ⑥法律、法规规定的其他义务。 （3）物业管理企业的权利 ①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政管理部门备案； ②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理； ③依照物业管理合同和有关规定收取管理费； ④制止违反规章制度的行为； ⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务； ⑥有权要求业主委员会协助管理； ⑦可以实行多种经营，以其收益补充物业管理区管理经费。 （4）物业管理企业的义务 ①履行物业管理合同，依法经营； ②接受业主委员会和住宅小区居民的监督； ③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准； ④接受房地产行政主管部门，有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 业主大会 一、概念 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时，由一定的业主组成的代表，维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构 二、职责 （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；