奥城国际区项目定位报告 综合体项目商业部分定位报告.pptVIP

目录 理解城市 理解区域 理解项目 理解客户 项目定位 类似项目介绍 理解城市 天津市整体社会情况 天津商业发展现状及分析 天津市整体社会情况 04年全市人均生产总值首次突破3000美元，为3812美元，标志着天津城市经济具备了相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段。 04年全年社会消费品零售总额1052.70亿元，比上年增长14.1%，处于低物价高增长阶段，物价水平的低增长有效推动零售额，从而带来社会购买力的提高，有效拉动零售商品的需求。 天津市整体社会情况 城市居民家庭人均消费支出中，生活基本消费所占的比重逐渐降低，提高性消费明显增加，保障性消费平稳增长。 奥运经济有效拉动投资需求和消费需求，进一步加快城市经济发展速度，提升城市的综合竞争力，城市整体交通、生活、商务环境将得到极大改善。 城市发展重心南移，南部区域成为天津市对外集中展示的窗口，新商务区、新居住区的不断涌现，亟需商业配套设施的完善。 天津市商业现状及分析 截至04年底，天津商业设施建设继续保持快速发展，33个大中型商业项目竣工开业，10000平方米以上大型商业设施达到192个。 传统商圈分布较为集中，经营业态陈旧，依赖于传统商圈的固定客源，发展缓慢，但是传统商圈的商业主题泛化为新商圈带来树立新特色的机遇，传统商业区中的商业引进新业态升级换代，促进了与时俱进的发展，坚定了消费者的消费习惯，吸引了众多投资者 天津市商业现状及分析 零售市场竞争越来越激烈，产品细分、客户细分越来越明显，新的主题商城不断崛起，经营定位鲜明的综合性强的商厦对消费者吸引力强 天津许多非传统商业区的商业发展逐步加快，国际跨国零售商的进驻更带动了新区的商业氛围，新的商业项目不断在远离传统商圈的区域兴起，新商圈正在逐渐形成 理解区域 人文优势 交通优势 环境优势 政策优势 劣势分析 核心优势 人文优势 项目周边地区是高档住宅的聚集区，有众多外籍人士居住，集中了天津180片高档社区，汇集40万人的高端消费群，形成一个具有庞大消费需求的空间，另外与共建相配套的55万住宅区，也为项目提供了固定的高端消费人群 人文优势 区域与水上公园、体育馆、天塔、周邓纪念馆等大型设施以及高教区融为一体，形成区域性的文化中心，文化底蕴深厚，加上奥运契机，区域将形成独特的城市奥运文化圈。 南部的高端商业缺乏与持续递增的居住人群，将成为消费习惯更新的生力军，创造出商业发展的新空间。 交通优势 区域内拥有强大的交通网络，出行便利，四通八达，有多条公交线路、地铁和快速路规划。 环境优势 处于天津市上风口，紧邻水上公园、堆山公园,拥有不可替代的城市景观资源。 政策优势 根据政府规划，在未来几年，项目用地向商务用地方向发展，周边其他区域以住宅用地为主，项目将发展成为本区域商务活动的中心 市政府城市南移的趋势提升区域发展潜力，同时奥运经济推进区域的发展更新 劣势分析 区域内没有传统商业历史，周边商业氛围不足，消费人群没有到该区域消费的习惯，需要较长的培养期 核心优势 该区域作为天津市的传统富人区，拥有极强的消费力，但又缺乏相应的商业设施，无可传承的商脉。 理解项目 开发理念 整体性操作 时代奥城项目简介 奥城国际区 理解客户 理解消费者 理解经营者 理解投资者 理解消费者 良好的购物氛围 良好的购物便利性 提供一站式的购物场所 提供人性化的服务 理解经营者 拥有足够的目标消费客群 开发商的经营定位是否与自己相符，经营理念是否一致。 产品形式是否能满足自身经营需求 完善的经营管理 项目是否具有良好的发展前景 理解投资者 回报周期短 是否有良好的投资回报 是否有良好的升值潜力。 是否有相对稳定的经营者来经营。 能否吸引大量的消费人群，达到经营旺场。 项目定位 定位原则 有效推进资源遗产与创新资源之间的对接，奥城国际区必须创造突破性商机，竞争力的核心是差异化程度高，引进商业品牌的影响高，与项目经营定位的契合度高 使项目与市场的消费习惯形成差异，实现推进消费者“由愿逛到常逛，由常逛到爱逛，由爱逛到习惯”的经营过程 定位原则 实施差异化战略。实施差异化经营战略不是放弃“大众市场”，不是以“个性”替代规模性商业的“大众性”，不是为个人化市场服务的战略。 差异化战略首先有利于项目的采取主题经营或是泛众经营战略，其次降为项目的核心特质发掘与发挥创造条件，第三为建立具有首发效应得经营定位奠定战略基础 定位原则 根据研究，大型购物中心的主体是家庭消费，但也是习惯性消费最强的客群，其对新商业的适应速度较慢，所以百货与超市这些传统业态的选择对转换与培养客群的消费习惯，具有作用 定位原则 对现代商业适应较快的年轻人，成为早期培育市场的生力军，在开街经营的早期成为最佳的响应客群，对于新商圈的形成推