壹品华府整合营销报告(上).docVIP

壹品华府项目营销策划 整合方案 贵州英联地产顾问有限公司 2011.08.02 在国家调控造成市场预期下降 和南区开发未形成热潮的的情况下， 我们怎样来化解风险？ 怎样实现“风险最小，利润最大”的开发？ 一、华池市场状况及房地产发展趋 1、华池县总体社会及经济发展状况 ⑴、全县共辖3镇12乡111个行政村，总土地面积3776平方公里，全县总人口13.1万人 (只是庆城县1/3) ⑵、石油资源丰富，已探明储油面积达2200平方公里，储量6000多万吨，是长庆油田陇东主产区之一。 ⑶、全县生产总值达到11.37亿元, 增长15%，农民人均纯收入达到3054元；城镇居民人均可支配收入达到12522元（低于全国城镇居民可支配收入的19109元） 华池是有一定消费能力的城市，但关键是人口太少，消费总量有限。县城化进程起步较晚，但随着南区新城开发，发展前景较广阔。 2、华池县房地产市场状况分析及发展趋势 1、开发项目情况 1）、2010年，华池县共实施房地产项目5个，完成投资9810万元，占市建设局下达计划任务9000的109%； 2）、通达筑路公司开发二、三期工程已建12幢住宅楼和宾馆主体； 3）、东苑小区和峰源商业广场完成了所有住宅楼工程及配套设施； 4）、总建筑面积50160平方米的乡镇干部安居工程已开工建设。 5）、福原商厦1号2号商住楼，建筑面积41481平方米将开始销售 华池福原商厦位于广场阳光超市对面，由1#，2#商住楼组成，总建筑面积41481㎡,1#楼23层，建筑面积21252 ㎡，目前主体已建到10层， 2#楼23层，建筑面积20229 ㎡，目前正在基础部分，项目于今年3月开工，将于2012年底完工。 项目共计6种户型，112 ㎡的二房到151 ㎡的三房 ，户型设计不合理，客卫都是黑房间。目前1#楼销售完，价格3600-4400，均价4000元 2、购房整体消费观念 A、由于城市化严重不足，老城中心购房仍是首选； B、但目前居住观念有变化，从第一阶段进入第二阶段。从对“温饱型”住宅需要，开始转向对“舒适型”“享受型” 住宅的需求，看重园林绿化和社区配套； 3、整体开发观念 A、产品形态过于单一，多为多层商住楼，建筑风格、外立面、 户型设置基本雷同，缺乏特色； B、营销理念落后，营销手法单一，运作能力薄弱，没有形成强势品牌； C、缺少战略营销的思维与经验，产品的突破，多限于户型，朝向等这样的技术层次，对“生活方式”“住宅文化”缺少理解与研究； 二、本项目分析 1、地块概况 1）、项目位于华池县城新区的起点位置，其中南临为华池县新建的人民医院，北临长庆采二华联站，距县城中心广场约3.5公里。 2）、华池县城新区规划总面积2752亩，新区建设集办公、居住、商业服务、工业等综合功能为一体。 3）、项目用地面积18073平方米，容积率3.98，建筑密度23.8％ ， 建筑面积约8.5万平方米。 2、地块价值判断 用发展的眼光，多角度看待地块的价值是我们的原则。从华池县的发展情况看，本区域是华池未来重点发展区域，同时又有新的价值表现。通过现状分析和未来展望，我们认为地块的价值是： 新城中心地段，社区环境生活领地、 具有一定的投资升值潜力。 3 地块价值体现 本项目最大的价值需要通过“新城中心的”、“未来的”、“品质的”“升值潜力的”这几个基本的要素来渲染。 新城中心的------开发区首个高品质异国风情社区； 未来的-----开发区将成为华池县的热点区域； 品质的------好房子是人们永远关注的话题； 升值潜力的------住房和沿街商业随着开发区完善而升值。 4、项目S.W.O.T.综合分析 1、项目优势分析 县城南移的重点，未来的新城中心，有前瞻性的整体规划； 离尘不离城的政府绿化规划带园林景观大环境； 周边柔远中学，县医院构成开发区一定的配套环境； 2、项目劣势分析 项目北面的炼油厂搬迁滞后2个油罐影响很大； 开发区的整体气候有待提高，生活配套不够完善； 国家调控风险在加大，资金压力和政策压力都很大； 3、项目机会点分析 发展趋势：作为县城新区中心，在此居家，未来的发展势必带来升值和配套完善的好处； 投资需求：通货膨胀使房地产成为货币保值投资首选。 三、开发模式 1、“主题地产”开发模式 对楼盘品质+环境+配套+首家的整合和提炼，形成 “壹品华府 .首家花园洋房社区” 的主题概念，旗帜鲜明地树立“好房子”主题地产的开发模式，塑造项目的核心竞争力。 对华池来讲，壹品华府项目是 是县城新区的名片、高格调生活的首家异国风情小镇；（首家） 华池高品位居住，会所，网球场，社区超市等配套丰富的高档社区；（配套） 是注重采光，通风，户型，材质等细节，注重楼盘品质的好房子。（品