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概念规划方案暨物业价值体系打造研究报告（简版） 序言 本报告目的在于把本项目打造成为贾汪区首席具有异域风情文化内涵的城市精品电梯住宅项目。 针对 万/亩（楼面地价： 元/㎡）的地价及地块区位的特性，本项目在产品设计定位上应走差异化路线，同时应具备排他性、高端性才能支承项目价格定位及吸引高消费能力的人群。 产品的设计应具备能超越当地购房者的心里预期及期望的因素（亮点），赋于项目产品具有高性价比、物超所值的特点。 目 录 第一部分 城市精品住宅物业定义 第二部分 项目自身因素分析 第三部分 概念性规划方案 第四部分 产品体系营造思路 第五部分 项目投资盈利分析（略） 第一部分 城市精品住宅物业定义 城市精品物业特性： 能为客户创造高附加值产品或服务（高于房地产行业水平的产品或服务），且该附加值能满足目标客户群享受、面子、爱好、攀比等心里需求。 同时能为开发商提供高于行业的利润。 能成为当地行业的标杆、起引导作用的地位。 能提升开发企业品牌价值，为后续的项目开发做铺垫作用。 第二部分 项目自身因素分析 因素分析1：－关于地段四至　　地块位于贾汪区206国道沿线，所属区域为贾汪东中部片区；地块周边存在数个在建在售项目，现交通较为便利。　　关健词：地段好、属政府着力发展片区。 因素分析2：－关于地本特性　 地块整体呈正方形，东西方向长m，南北方向长约：m。现状而言有临206国道、迎宾大道侧适宜打造服务于项目的临街性商业。关健词：临待商业、园林视觉共享性、建筑空间穿透性。　　　　　 因素分析3：－关于地本特性　 地块整体呈正方形，东西方向长 m，南北方向长约 m。临迎宾大道侧适宜打造服务于项目的临街性商业，。关健词：临待商业、园林视觉共享性、建筑空间穿透性。　　　　　 因素分析4：－关于规划设计　 地块总占地约：20亩，由地块自身形态及相关特性决定项目的规划手法将以围合式、点式的手法为最佳。　 针对地块的紧凑性及社区配套，应充分挖掘临街商业，以增加项目的总产值及功能配套。　 在规划方案中，应考虑增加项目的空间感及绿化面积,且增强项目建筑空间的穿透性及园林的共享性。关健词：临待商业、园林视觉共享性、建筑空间穿透性。　　　　　 因素分析5：－关于建筑外立面　　众观贾汪区城各在售及待建楼盘项目，目前较为纯正的异域风情项目基本没有，都采用现代简约风格。结合贾汪本地居民融入徐州城市居民的心理特征，本项目建筑外立面较适合引入异域风情特性的设计手法。在建筑外立面设计上应该凸现与众不同性、排他型、高端性, 极力营造一种能让人过目就能留下深刻印象的视觉效应及以能住在本项目为荣为傲的心理特征。 关健词：引人注目、独特性、细节处理、与众不同、排他性。 因素分析6：－关于园林设计　　经过对贾汪区各楼盘的深度调研，针对地块特性项目没有外界天然景观资源，且只能通过内部造景来提升项目的景观观赏性。很显然地块较易打造共享性中庭景观，且中庭内部景观应讲究视觉可观赏性、舒适性，在景观的高差设计上不应太过平坦；应讲究坡地与水景的完美结合。而在植物的选择上应选择能反应精品物业的中高档名贵物种；以张显高贵感。 　项目可用于园林打造的用地面积有所受限，且内部中庭在园林打造上应走精致路线，一草一木都应体现其自有的文化内涵。　 关健词：可观赏性、精致性、高贵感。　　　 因素分析7：－关于户型设计 椐对贾汪区房地产状况的深度调研得知，主流户型以110㎡-130㎡三房户型为主，设计手法均较为普通，未有目前市场上常用的设计亮点诸如：入户花园、可变空间、奇偶层阳台、空中花园等；但出于部分业主对于户型自由组合性及保证三代人居住需求的不同，可考虑两套户型能打通为一套或增设亲情户型的设计，以增加项目附加值。关健字：可变空间、可组合型、亲情设计。 第三部分 概念规划方案 第四部分　产品体系营造思路 样板间（区）的打造对于高端物业而言起到置关重要的重用，我司建议在样板间的打造方面应采用高标准、高规格的装饰设计手法进行，具体体现在用材、装饰风格、装饰用色等方面。我司建议在正式对外销售时，先选定较具代表性的户型先行打造精装样板间，风格建议采用多种户型与现代简约风格、现代古典的ArtDeco风格、现代经典风格等精装风格统一表现，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至。 关健字：高标准，高规格、风格用色。　　　 因素分析7：－关于模型沙盘制作　　做为城市高端物业的形象展示功能之一的模型沙盘效果也是不可欠缺的注意点之一，制作工艺也在日趋完善，除了以往的水晶效果到现在的木制效果，由以住的室内屏幕效果到现在的动态效果……等，在模型沙盘的制作方面重点还在于细节的精心雕刻。　　 第五部分