项目物管方案建议...docVIP

中新能·誉城项目前期物管方案建议 “誉城”项目作为我司进入西安市场的第一个项目，定位于城市新核心的顶尖高端豪宅及大型商业综合体项目，对于我司开发西安乃至整个西北市场，都具有非凡的意义。因此“誉城”项目在做好产品本身的同时，还须树立服务品牌；在做好销售业绩的同时，还须为客户提供优良的服务。物业销售的成功与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格、等因素有关，但最终体是现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证，还担负着物业交付后业主与开发商之间的沟通桥梁的重要作用，良好的物管品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播重要部分。 当前西安各房产项目前期物管方式 由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前期物业管理； 目前西安市场大型专业房地产公司均为自建物业管理公司。专业房地产开发商做企业品牌，不只做项目品牌。在完成初步的项目品牌的积累后，逐步向企业品牌转移，形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面，也逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对后期项目的开发销售起到积极的作用。 与其他物业管理企业或个人合作，成立合资的物业管理公司对项目实施前期物业管理； 房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴，使得房地产开发商和物业管理企业即协调发展，又相对独立，实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。 通过物业管理招投标（公开招标、协议招标等）的方式，将物业管理项目委托给其他物业公司管理； 小型开发公司，项目不多，卖掉房子是公司最主要的目的，公司或项目的品牌积累则是次要的或不必要的。因此，这类房地产开发商成立自己的物业管理公司就没有必要。大多数小型物业管理公司也不一定能赢利，有时反而背上沉重的包袱。所以这类房地产开发商将物业管理项目委托给其他的物业管理公司进行管理。 “中新能·誉城”项目前期物管方案分析 对于“誉城”项目，我们当前首要目标是达成项目一期的销售目标，其次是在西安市场树立“中新能”的服务品牌，第三就是建立美誉度，为后期项目打下良好基础。 当前“誉城”项目正处于的物管前期服务阶段，主要工作为“前期工程管理”和“销售中心管理”。待项目一期交房准备工作开展之时，则进入物管筹备期阶段，工作的重点则是房屋竣工验收的配合、房屋交付方案的编制、交楼相关法律文件的编制、物业运营成本的测算、项目物业管理组织架构的设立、人员的招聘与培训以及项目物业管理规章制度的编制等。“誉城”项目目前阶段物管最重要的工作是筹备，须让客户通过销售现场的物管服务初步了解到我们所宣传的豪宅物业服务的概貌，使客户对未来的生活质量有信心。 在“誉城”项目一期交付后，物管服务的全貌立刻就会展现在业主眼前，服务的质量就会成为客户最关心的问题，而随着时间的推移，产品本身的优质因素会在客户的心中逐渐淡化，但优质的物管服务却会随着房屋的存在一直延续下去，成为我司品牌的持续亮点，而且物管服务会成为今后业主与我司沟通交流的渠道。 “中新能·誉城”项目物管方案建议 公司应对物管做出短期、中长期、长期三段规划，短期规划为誉城项目一期销售阶段，即项目的前期服务阶段，目标为做好销售服务工作，为达成一期销售目标而服务；中长期规划为誉城整个项目的销售服务期，目标为建立中新能的企业品牌，树立良好美誉度；长期规划目标为积累和延续公司的服务品牌，持续维持良好的服务质量，为今后开发项目提供助力。 结合以上，我们对誉景湾项目的物管方案建议： 公司必须建立“中新能”品牌的物管服务团队； 在前期服务阶段，公司招聘有专业管理经验的经理人组建物管团队来负责销售中心物管服务； 在项目的销售期由客服部门对销售中心物管服务质量进行监管及考核； 项目一期交付前三个月招聘组建社区物管中心，并开展物业移交、接管及竣工验收工作； 前期服务阶段物管工作重点内容： 结合项目特色，提出项目物业管理理念； 参与销售中心设计和装修方案的讨论并且提出建议； 销售中心管理和服务方案； 完成物业管理服务费的测算工作； 完成《业主临时规约》和《前期物业服务协议》的编写； 销售中心服务人员招聘； 销售中心服务人员培训； 销售中心物业服务和管理； 帮助销售中心人员更好地解答客户对物业的疑问； 协助销售中心管理实际问题展开案例分析讨论； 提供合理工程设计施工建议； 重要工程节点配合； 组建社区物管中心，招聘人员； 工程竣工验收配合； 社区物业接管； 交房入伙流程办理； 组建销售中心物管服务团队成本计算： 人力成本 物管经理×1 年薪12万起，每月10000元 物业主管×3 每月6000×3=18000元（行政主管、保洁服务主管、维修保安主管） 保洁 五星标准室内每名保洁人员负责200㎡区域； 销售中心一层1000㎡，样