“二手按揭房”转让合同效力及法律适用问题研究——兼评《物权法》第191条适用问题毕业论文.docVIP

法 律 硕 士 专 业 学 位 论 文 “二手按揭房”转让合同的效力及法律适用问题研究 ——兼评《物权法》第 191 条适用问题 Secondary housing mortgage transfer and the effectiveness of contract law application ——Comment on property law article 191st applicability  作 者 姓 名：  张  慧  指 导 教 师：  吴春燕  西 南 政 法 大 学 Southwest University of Political Science and Law 内容摘要 《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》）于 2007 年 10 月 1 日起施行， 其中第 191 条1明确规定，将抵押权人的是否“同意”作为能否转让抵押财产的要素之一， 将抵押权人的“同意”作为抵押物转让有效的实质性条件。目前，由于大部分人采取按 揭方式购房，自然导致按揭房成为二手房产市场的主力军，而且在现实交易中，大部分 人为便捷、省事未办理转按揭手续，也未征得抵押权人银行的同意。随着房地产经济的 迅猛发展，商品房价格持续攀升，卖房人受利益驱使反悔已签订的卖房协议，并以《物 权法》191 条的相关规定为由向法院起诉，要求确认之前的房屋买卖协议无效，从而引 发了大量的确认商品房买卖合同效力类纠纷，引出《物权法》第 191 条在司法实践中的 具体适用问题。 笔者通过对两则实际案例的分析，从实践上升到理论，从个案升华到社会，直接提 出问题，诠释“二手按揭房”合同效力认定的重要性。通过对“二手按揭房”的交易现 状及司法实践中效力认定现状的分析，论证“二手按揭房”交易的混乱与不规范以及司 法尺度的不统一。通过对法条的具体理解即其与商品房欺诈性销售有无本质区别、卖房 人有无资格主张房屋买卖合同无效、在案件审理过程中银行表示愿意接受买方还款是否 构成银行同意抵押人转让房屋、买受人是否属于善意第三人、买受人代替出卖人每月按 时偿还按揭款是否属于代为清偿债务消灭抵押权的行为、因卖房人不配合还贷而未能提 前还贷是否属于代为清偿债务消灭抵押权的行为、未经银行同意的“二手按揭房”转让 是否有效等七个方面的分析，阐述法律规定在具体适用中存在的问题及立法的不完善。 通过对按揭中各方法律关系及利益关系的梳理，论证“二手按揭房”转让合同对按揭各 方的利益并无影响。通过从条文目的解释、条文字面解释、物权变动的独立性、诚实信 用原则、违法合同无效的判定等五个方面论证应当认定合同有效。最后提出规范统一司 法领域、市场领域，出台相关司法解释、案例指导，对“按揭”明确进行立法等相应的 救济完善措施。 关键词：二手按揭房；抵押；合同效力；法律适用  1  《物权法》第 191 条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前 清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未 经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外” 1 Abstracts The peoples Republic of China Property Law (hereinafter referred to as the property law ) in force since October 1, 2007, including the 191st specific provision, the mortgagee is agree as one of the elements can transfer the mortgaged property, the mortgagee agree as mortgage of chattel effective substantive conditions. At present, because most people take the mortgage purchase, leads naturally to mortgage become the second-hand housing market is the main force, but in the real deal, most people will not convenient, mortgage procedures, also without the consent of the mortgagee bank agreed to. With the rapid development of real estate