山水皇家庄园房地产全程策划.docVIP

1 总论 1.1 项目名称 山东省青岛经济技术开发区山水皇家庄园项目 1.2 项目位置 本项目位于青岛经济技术开发区（以下简称开发区）,滨海大道与海尔大道交汇处, 东临中国石油大学，西靠海尔大道，北依翠屏山，南瞰唐岛湾 图1-1项目位置 1.3 用地规划指标 容积率:2.17 绿化率:40.6% 公摊面积:21% 占地面积:14.47万平方米 建筑面积：32万平方米 市政条件：地块，电力管线可使用地质条件：地质很好青岛开发区房地产发展“十一五”规划城市城市商品房预售管理办法2 项目背景及研究的必要性 2.1 项目概况 2.1.1 项目介绍 山水皇家庄园项目属于多层、高层海景公寓，坐拥5000平方米中央绿地，目前户型从一居室到三居室都有，落地的圆弧窗设计，将阳光直接引入家中，满足不同层次人享受山海、阳光生活。小户型、得房率高，起价元，是新兴城市精英族群首选！ 小区规划用地基本为南北带状，北高南低。山水皇家庄园户型多样建筑面积由㎡－310㎡不等，有两房一厅至五房三厅。社区绿化摒弃一般的平地绿化，源于自然，高于自然。采用坡地、假山等因地造景，实现立体的绿色。设计中充分利用了自然地形起伏（必要的进行人为塑造）、乔灌木、建筑小品、花架立体绿化等来塑造立面效果。大片绿地则可利用成片乔灌木等来塑造。同时立面设计也考虑到动态透视效果，移步换景。在入口绿地、中心广场绿地、庭院等地块设置雕塑、小品、标志等公共设施以增强街区的识别性。 作为地产鼎立打造的成熟典范社区，观海户型全面精装，演绎生活的舒适随意，更私享20000平米中央生态花园，是新兴城市精英族群之首选！稀缺的山海景观、丰富的生活配套、完备的教育体系、贴心的物业管理，共同构建起青岛西海岸健康生活的典范。 下图是国家统计局发布的最近几年国内生产总值及其增长速度的数据。 图2-1 2004-2008国内生产总值及其增长速度 全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%。分城乡看，城镇投资148167亿元，增长26.1%；农村投资24124亿元，增长21.5%。分地区看，东部地区投资87412亿元，比上年增长20.9%；中部地区投资45384亿元，增长32.6%；西部地区投资35839亿元，增长26.9%。 在城镇投资中，第一产业投资2256亿元，比上年增长54.5%；第二产业投资65036亿元，增长28.0%；第三产业投资80875亿元，增长24.1%。 全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。  表2-1 ?2008年房地产开发和销售主要指标完成情况 指???? 标 单 位 绝对数 比上年增长% 投资完成额 亿元 30580 20.9 其中：住宅 亿元 22081 22.6 其中：90平方米以下住宅 亿元 6416 50.7 其中：经济适用房 亿元 983 19.7 房屋施工面积 万平方米 274149 16.0 其中：住宅 万平方米 216671 16.0 房屋新开工面积 万平方米 97574 2.3 其中：住宅 万平方米 79889 1.4 房屋竣工面积 万平方米 58502 -3.5 其中：住宅 万平方米 47750 -4.2 商品房销售面积 万平方米 62089 -19.7 其中：住宅 万平方米 55886 -20.3 本年资金来源 亿元 38146 1.8 其中：国内贷款 亿元 7257 3.4 其中：个人按揭贷款 亿元 3573 -29.7 本年购置土地面积 万平方米 36785 -8.6 完成开发土地面积 万平方米 26033 -5.6 土地购置费 亿元 5795 10.9 2008年，房地产开发贷款额度权限降低中国房地产开发投资的增长速度明显回落，市场观望气氛较浓厚，居民购房意愿不高，房地产价格快速上涨的势头得到抑制22081万亿元人民币，比上年增长了22.6%，而 90平米一下的住宅投资为6416万亿，比上年增长50.7%。今年我国房地产市场投资将延续2008年以来的平稳.态势。可以预见，在国家4万亿拉动内需的投资带动下，房地产投资将继续保持增长势头，即房地产供给量将会继续有所增加。 （2）市场需求分析 2008年商品房销售面积增速明显降低，但成交售额却有所上升，销售无业和商业物业成交量都有所下降，但随着交融危机的淡化，加之我国对基础建设、灾后重建、医疗卫生教育文化等事业项目的投资，定会极大的拉动房地产的发展。 据有关资料预