分户验收监理质量控制讲义(原件).docVIP

住宅工程分户验收监理质量控制要点 各位领导、各位同仁 大家下午好！ 根据公司安排，今天与大家共同学习分户验收监理质量控制方法和要点，由于资料准备时间仓促，分户验收经验不足和技术水平有限，在讲解和学习过程中，难免有偏差和错误，请大家批评指正。 学习分四个部分， 1.分户验收的特点和意义； 2.分户验收的质量预控； 3.分户验收的施工过程质量控制； 4.分户验收的实施。一、分户验收特点和意义 计划经济时代，住房是靠单位或房管部门分配，自已交少量房租，维修和调换是由单位或房管部门负责，而且房屋供不应求，分到手的房屋也不是个人财产，只要能分到住房，对房屋质量不在乎。领到住房钥匙也不会对房屋进行精检细查。 在如今的市场经济中，特别是经过住房制度改革，住房由单位福利房转化为商品房，住房的产权归个人买断，成为了私有财产，近期的房价又相当高，大部分人要用一生的省吃俭用和一辈子的积蓄才能购买到一套住房，住房装修和后续的维修等均需自已再掏钱，一旦出现质量问题，购房户不可能单位解决，要维护自己的利益就得寻找投诉部门，因此，在收房时对住房质量很重视，甚至请验房师为自已的新房收房质量进行把关，必要时对开发商提出整改意见或费用索赔。 在现阶段房屋施工过程中，工程质量有监理单位全过程监管，质量监督机构参与并监督阶段性验收和质量巡查。应该说有了监理单位的日常监管和质监部门的日常监督，主体工程质量还是有保证的，目前房子出现的质量问题绝大多数均不影响结构安全和正常使用，只要进行正常的修复就可确保正常使用。 为了加强监理对住宅工程施工过程中的分户验收质量控制、严格分户验收把关，进一步减少住宅工程常见的质量缺陷、质量通病，降低住户的质量投诉。依据2007年6月10日施行的《杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定》和相关要求，“建设单位在住宅单位工程竣工验收前，应组织工程设计、施工、监理、物业等单位进行分户检验”。 2010年8月杭州市建设委员会又推出了《杭州市住宅工程常见质量缺陷防治措施100条（试行）》，对住宅工程质量控制提出了具体质量控制要求。 1．分户验收特点 ① 分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户涉及主要使用功能和观感质量进行的专门检验。分户检验适用于住宅工程； ② 分户检验的主体为建设、设计、监理、施工单位和物业公司； ③ 分户检验应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户检验合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件； ④ 分户检验是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收； ⑤ 分户检验对逐户、逐段全数检查（建设、设计、监理、施工单位和物业公司应全数检查验收，质安监站按要求抽查5%）； ⑥ 住宅工程施工质量分户验收，是相关法规的要求，也是客户的期望。 2．实行分户检验的意义 ① 建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；施工技术和工艺水平相对还比较落后；一些建筑材料、成品、半成品采用无机材料多，材料的性能呈脆性，延性差，抗拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。 因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。 ② 根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险（或错判概率α，≤5％）和使用方风险（或漏判概率β，主控项目≤5％，一般项目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏。 为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。 ③ 当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。 ④ 目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质